Сторінка
5

Експертна грошова оцінка земельних ділянок в м. Коломиї

з північної сторони вул. Валова,

з східної сторони - вул. Шухевича,

з південної сторони - землі Коломийської міської ради;

з південно-західної сторони - Квітковий ринок

з північно-західної сторони - землі гр. Кривий Р.І. Рельєф - рівнинний. Форма володіння землею - оренда.

Таблиця 1

Експлікація земельних угідь

2.2. Мета завдання досліджень

Метою досліджень було провести експертну грошову оцінку земельних ділянок, розташованих в різних частинах м. Коломия та прослідкувати, які фактори найбільше впливають на їх оцінну вартість.

До завдань досліджень входило:

- опрацювати законодавчо-нормативіні акти в сфері грошової оцінки земель;

- оволодіти методиками нормативної та експертної грошової оцінки земель населених пунктів;

- провести опис місця розташування об’єктів вишукувань;

- зібрати вихідні дані для проведення експертної грошової оцінки;

- обґрунтувати вибір методичних підходів до проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок;

- встановити оцінну вартість 2-х земельних ділянок в м. Коломиї;

- виявити фактори, які найістотніше впливають на оцінну вартість земельних ділянок у м. Коломиї.

2.3. Методика вишукувань

2.3.1.Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання

земельної ділянки

Аналіз ефективного використання земельної ділянки передбачає встановлення економічно цільного та прибуткового використання ділянки за цільовим призначенням без погіршення її якісних та еколого-естетичних характеристик із дотриманням вимог обтяжень та обмежень.

Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання дозволяє визначити те використання, якому відповідає максимальна вартість об'єкту.

Найкраще та найбільш ефективне використання земельної ділянки повинне відповідати 4 критеріям:

• законодавче дозволене;

• фізично можливе;

• економічно виправдане;

• забезпечувати максимально можливий прибуток.

Законодавчо дозволене використання

Згідно, існуючого архітектурно-планувального зонування міста земельні ділянки використовуються для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.

Відповідно до Земельного кодексу та Українського класифікатора цільового використання землі (УКЦВЗ) та у відповідності функціональному зонуванню земельні ділянки за основним призначенням відносяться до категорії земель житлового будівництва 1.1.8.

Існуючі обмеження - заборона на зміну цільового використання земельних ділянок, зовнішнього виду нерухомого майна, реконструкції або знесення будинків, будівель та споруд без погодження встановленому порядку.

Згідно з законодавчими документами про виділення земельної ділянки вищенаведений варіант використання на дату оцінки є кінцевим і в подальшому іменується "дозволеним використанням". Отримання дозволу на інші види використаний ділянки уявляється можливим, але пов'язаним з певними грошовими та часовими затратами.

Фізично можливе використання

Це таке можливе використання, яке відповідає розміру, формі і ландшафту земельної ділянки, також враховує наявність комунікацій або можливість їх прокладання.

Земельні ділянки, що розглядається, мають розмір 0,2000га.; їх форма -багатокутник та чотирикутник. Рельєф ділянки рівнинний, інженерно-геологічні умови нормальні, стояння ґрунтових вод більше 3 м.

В районі розташування земельних ділянок наявні такі інженерні комунікації: електропостачання, водопостачання, каналізація, опалення.

Фізичні характеристики ділянки, стан та інженерне забезпечення перешкоджають використовувати ділянки найкращим чином.

Економічно виправдане використання

Сучасна ситуація й а ринку нерухомості в м. Чернівці склалась так, що найбільша увага приділяється житловому будівництву та будівництву комерційних закладів. Вартість прав оренди земельних ділянок з такою метою перевищують вартість при іншому використанні землі. Це свідчить про економічну доцільність, з точки зору ринку, проектів будівництва подібних об'єктів. Земельні ділянки знаходяться в зоні житлової забудови біля автодороги, тому варіант використання земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд вважаємо економічно виправданим.

Аналізуючи найбільш ефективне використання, Оцінювач приймав до уваги наступні обставини:

• район розташування об'єкта оцінки відноситься до середньої зони житлової забудови міста;

• район розташування земельної ділянки має розвинену транспортну інфраструктуру;

• існує реальна можливість облаштування ділянки всіма необхідними складовими інженерної інфраструктури;