Сторінка
8
• капіталізації чистого операційного доходу;
• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний метод).
До неосновних факторів, що впливають на рішення покупця відносяться забезпеченість об'єкту додатковими рисами, до яких відносяться:
- Транспортна доступність,
- Форма земельної ділянки,
- Довжина фронтальної лінії,
- Топографія місцевості,
- Стан довкілля (використання прилеглої території),
- Конкурентне оточення,
- Наявність автостоянки, %,
- Зручність під'їзних шляхів.
Порівняльний аналіз
Основною технікою методу порівняльного аналізу є техніка порівняння парами. В застосуванні до нашого випадку її суть полягає в тому, що парами порівнюються земельні ділянки, що є предметом оцінки, властивості якої є відомими, з подібними земельними ділянками, що були предметом продажу, і щодо яких є відомі актуалізовані на дату оцінки ціни продажу, умови укладання договорів, а також властивості цих земельних ділянок.
Належить розрізняти властивості земельних ділянок, що впливають на рівень цін. Ці властивості, що називаються ринковими ознаками або факторами, мають локальний, а не універсальний характер і мусять стосуватися конкретного ринку, визначеного типом, обсягом, періодом дослідження цін та його економічним аналізом.
Засади, прийняті для визначення ринкових ознак (факторів).
- Ринкові фактори нерухомості неоднаковою мірою можуть діяти на ринкові ціни і на ринкову вартість, а отже мають різну "вагу".
- Кількість ринкових факторів та їх ваги належить визначити на підставі закладеного до оцінки локального ринку, зокрема, на підставі зібраної правдоподібної бази даних порівнюваних об'єктів з цінами продажу, актуалізованими на день оцінки.
- Вага ринкових факторів визначається, виходячи з засади, що величина вартості оцінюваної земельної ділянки перебуває між мінімальною величиною С,™ і максимальною величиною Сmax, що містяться в базі даних порівнюваних об'єктів.
- Прийняття граничних умов дозволяє застосувати загальний метод інтерполяції в процесі визначення вартості земельної ділянки.
- У випадку, коли оцінювана нерухомість виходить за своєю вартістю, зважаючи на одну або кілька ринкових факторів, поза граничні умови, належить застосувати метод екстраполяції, що втім вимагає знання перебігу параметрів всередині проміжку [Сmin, Сmax]. Ринкову величину вартості земельних ділянок можна визначити тільки для ділянок, які є або можуть бути предметом ринкового обігу.
Загальні принципи порівняльного аналізу
- Головним принципом порівняльного підходу є принцип порівняння земельної ділянки, фактори котрої є відомими, з подібними земельними
ділянками, що мають відомі фактори і що були предметом ринкового обігу.
- Істотною передумовою визначення вартості земельної ділянки при застосуванні порівняльного підходу є знання ринку нерухомості - актуального стану і очевидних тенденцій.
- Експерт з огляду на мету оцінки та тип земельної ділянки окреслює ринок, необхідний для оцінювання ринкової вартості.
- Зокрема, експерт визначає наступні характеристики ринку:
Ø тип ринку (напр., земельні ділянки комерційного, промислового та іншого функціонального використання, площею до 100-500-1000 понад 1000 м2., тощо),
Ø обсяг ринку (напр., сільська громада, селище, місто, регіон,),
Ø період дослідження цін (місяць, квартал, рік тощо),
Ø економічну характеристику ринку (наприклад, плинність, інвестиційний потенціал, безробіття тощо),
Ø стан довкілля.
Критерієм вірного окреслення ринку для потреб оцінки землі є знаходження принаймні десяті дванадцяти земельних ділянок, подібних до оцінюваної, які були в період дослідження предметі ринкового обігу. Абсолютним мінімумом мусить бути знаходження трьох подібних земельних ділянок, коли ще в такому випадку можна застосувати метод порівняння парами.
Окреслення впливу ринкових факторів нерухомостей на їх ціни
Експерти усвідомлюють той факт, що лише невелика частина факторів (атрибутів) земельної ділянки справляє вплив на величину вартості.
Покупці керуються загалом кількома критеріями підчас вибору земельних ділянок. З критерії вибору випливають з ринкових факторів нерухомості, їх (фактори) потрібно не тільки назвати і визначити, але і встановити їх вплив на розмір вартості.
Кількість ринкових факторів може бути справою спірною, а подеколи
суперечливою. Частина Експертів розрізняючи земельні ділянки, налічує понад десяти різних атрибутів.
Проте, виходячи з мотиву поведінки потенційних покупців, варто зауважити, що при придбанні нерухомості вони керуються винятково кількома критеріями (рисами).
Дослідження Г-А. Міллєра з Гарвардського університету підтвердили, що пересічна людина не здатна приймати рішення на підставі більше, ніж семи критеріїв. Вона також не здатна утворити рейтинг факторів за їх важливістю, що перевищував би сім позицій.
Ринкові фактори мають різну вагу.
Значення ваги ринкового фактора міститься між Сmin, Сmax.
З цієї засади випливає, що вагою фактора є відсоткова участь цього фактора у ціновому проміжку С, де:
ΔС=Сmin, Сmax
Для визначення ваги ринкових факторів експерт має право скористатись моніторинговим опитуванням спеціалістів, що працюють па ринку землі несільськогосподарського призначення. Експертом при виконанні даної роботи було, проведення опитування експертів оціночних фірм західного регіону України:
- м. Чернівці - МГШІКЦ "Експерт-право",
- м. Чернівці - ДП "Чернівецький регіональний центр державного земельного кадастру",
- м. Львів - ТзОВ "Експертна група "Богдан",
- м. Рівне - ТзОВ "Експертна фірма "Нива-Експерт",
- м. Тернопіль - ТОВ ЕКК "Роміс".
При опитуванні вони визначили 6-7 основних ринкових факторів земель комерційного використання, їх вагу, та варіанти характеристик, обробки цього опитування приведені в Додатку.
3.ОРГАНІЗАЦІЯ РИНКУ ЗЕМЕЛЬ НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
3.1.Законодавче та нормативне забезпечення ринку земель
Здійснювана в Україні земельна реформа спрямована на створення умов для розвитку інституту приватної власності на землю, приватизації землі, переведення земельних відносин на ринкові засади.
Завантажити реферат