Сторінка
6
• місце розташування земельної ділянки добре підходить для будівництва
та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, що обумовлено історичним фактором, та функціональним зонуванням згідно містобудівної документації.
Наявні земельні-ділянки за своїми функціональними, геометричними особливостями та місцем розташуванням повністю Підходять для використання в якості земельної бази для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.
Використання, що забезпечує максимальний прибуток.
Визначаючи найбільш ефективне використання, прийнято до уваги наступні обставини:
- розташування ділянки в середній зоні житлової забудови;
- розташування ділянки неподалік автодороги;
- високій попит на товари та послуги;
- наявна транспортна доступність до основних місто утворюючих магістралей міста;
- наявність основних інженерних комунікацій;
- наявність обмеження на використання земельної ділянки - заборони на зміну цільового використання земельної ділянки, зовнішнього виду нерухомого майна, реконструкції або знесення будинків, будівель та споруд без погодження у встановленому порядку; а також те, що за даними українських експертів-оцінювачів (Симонова Л.М. Збірник наукових праць "Актуальні питання приватизації та оцінки земель", Суми. - 1999р.) оцінка великої кількості об'єктів у процесі малої приватизації показала, що частіше всього поточне використання об'єкту і є його найкращим та найбільш ефективним, оскільки перепрофілювання об'єкту приводить до таких високих затрат на її реконструкцію, що виявляється економічно невигідним; крім того, отримання дозволу на перепрофілювання функціонального використання об'єкту приводить до додаткових витрат.
На основі вищенаведеного приходимо до висновку, що найкращим та найбільш ефективним використанням об'єкта оцінки є використання для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд.
2.3.2. Обґрунтування обраних методичних підходів.
Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, - які забезпечують власнику землі (землекористувачу) економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу - земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і означає цінність земельної ділянки, робить її об'єктом ринкових відносин, а значить і об'єктом оцінки.
Вартість земельної ділянки відповідно до Статті 128, п.8 Земельного кодексу України визначається на підставі експертної грошової оцінки.
Відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10 жовтня 2002 р. №1531 експертна грошова оцінка здійснюється на основі таких методичних підходів:
- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);
- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
- урахування витрат на земельні поліпшення.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки за методичним підходом, що базується на капіталізації чистого операційного доходу розраховується різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційними витратами, пов'язаними з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку. До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються витрати на сплату земельного податку. Розмір витрат на сплату земельного податку визначається із застосуванням грошової оцінки земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від ЗО травня 1997 р. №525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213, в частині оцінки земель населених пунктів.
Капіталізація чистого операційного доходу (пряма і непряма)
Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.
Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.
Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержувана на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.
Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.
Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:
де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (У гри.);
До - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);
Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).
Завантажити реферат