Сторінка
3

Вторинний іпотечний ринок в Україні: становлення та розвиток

Слід вдосконалити систему довгострокового рефінансування НБУ, гармонізувавши цей процес зі створенням в Україні дворівневої моделі іпотечного кредитування. Очевидно, така модель має не тільки специфічний, притаманний їй інструментарій, а й особливу інституційну інфраструктуру. Оскільки потужних інвесторів, які можуть бути операторами вторинного ринку іпотеки, в нашій країні замало, здійснити довгострокове рефінансування іпотечного ринку сьогодні неможливо без підтримки держави.

На першому етапі впровадження дворівневої моделі іпотечного кредитування основою рефінансування іпотечних кредиторів могла б слугувати державна іпотечна компанія. До такого висновку спонукає ряд обставин. По-перше, на даному етапі довгострокові ресурси, придатні для рефінансування іпотечного ринку, мають лише державні фінансові інституції – НБУ, Державний пенсійний фонд, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб. Природно, що здійснення операцій із рефінансування за рахунок цих коштів можливе у тому разі, якщо їх оператором буде державна іпотечна компанія, яка створить надійні механізми гарантування повернення державних коштів і максимального зменшення пов’язаних із цим ризиків. По-друге, на державну іпотечну компанію можуть бути покладені функції щодо відпрацювання та імплементації уніфікованих стандартів іпотечного кредитування як на первинному, так і на вторинному ринках, зокрема в частині вимог до емісії та обігу заставних та іпотечних цінних паперів. По-третє, приватні оператори навряд чи зможуть забезпечити довіру до нових фінансових інструментів, без чого перспективи їх розміщення серед інших інвесторів малоймовірні. Тому доцільно надати зазначеним інструментам моральну підтримку з боку держави.

У кінці 2004 року уряд прийняв постанову про створення державної іпотечної установи, якою затверджено статут, мету та предмет діяльності державної іпотечної установи (ДІУ). ДІУ покликана рефінансувати іпотечні кредити за рахунок засобів, отриманих від розміщення цінних паперів.

Схема працюватиме так: банки формуватимуть пули стандартних кредитів і продаватимуть право вимоги за ними ДІУ, яка на основі платіжних потоків, що генеруватимуться цими кредитами, випускатиме власні облігації та продаватиме їх інвесторам. Надходження від продажу цінних паперів направлятимуться на купівлю нових іпотечних кредитів. ДІУ замість купівлі заставних за іпотечними кредитами братиме їх у заставу. При цьому заставою можуть бути лише якісні (стандартні) кредити. Таким чином, установа бере на себе ризики ліквідності банків, але не їх кредитні ризики [7].

Але якщо ДІУ не викуповуватиме іпотечні кредити, вона й не зможе випускати іпотечні облігації, які забезпечуються заставними за кредитами. Тому облігації, емітовані ДІУ, слід віднести до корпоративних.

Виникає казус – чи може державна установа випускати корпоративні цінні папери? Крім того, інвестору зрозуміло, що корпоративні облігації, не маючи конкретного забезпечення, є більш ризиковими, ніж іпотечні. А на ринку корпоративних облігацій запитаними є гривневі облігації з дохідністю не менше 16 %. Претендувати на меншу дохідність облігації зможуть, лише маючи визначені державні ґарантії або інші преференції, і все одно залишається питання про їх конкурентоспроможність на ринку корпоративних цінних паперів, адже відомо, що його обсяги в Україні невеликі.

Випускати іпотечні облігації, які є більш привабливими для інвесторів, ДІУ не має права ще й тому, що на даний момент їх емісія та подальший обіг не врегульовані на законодавчому рівні. Незважаючи на перші кроки щодо створення в Україні вторинного іпотечного ринку, його становлення залишається під питанням, адже залишаються невизначеними не лише чітка схема діяльності Державної іпотечної установи, а й концепція розвитку іпотечної системи в Україні в цілому.

З метою створення адекватних умов для розвитку іпотеки в Україні пропонуємо наступне: 1) визначитися на рівні влади, яку ж модель іпотечного ринку слід створити в Україні: одно-, дворівневу чи вдало їх поєднати; 2) відповідно до обраного шляху розвитку іпотечної системи чітко визначити схему роботи ДІУ; 3) прийняти закон „Про іпотечні цінні папери”, який створить законодавче підґрунтя для становлення вторинного іпотечного ринку в Україні; 4) створити відповідні умови для конкурентоспроможності та інвестиційної привабливості іпотечних цінних паперів на фондовому ринку.

Проведені дослідження вторинного іпотечного ринку свідчать, що в Україні найваж­ли­вішим джерелом рефінансування іпотечних кредитів є ринок капіталів, для його використання іпотечні кредити слід сек’юритизувати. При порівнянні двох основних систем сек’юритизації визначено, що система, заснована на іпотечних облігаціях, є більш прийнятною і має більше шансів на успіх в Україні найближчим часом, ніж система цінних паперів, забезпечених заставою. У майбутньому можливе поєднання обох цих систем.

Іпотечну компанію доцільно створити як установу з фінансування ліквідності другого рівня, підпорядковану НБУ, що дозволить досягти двох цілей – удосконалити існуючу систему рефінансування банків шляхом застосування високоліквідних інструментів його забезпечення та активізувати роботу щодо запровадження дворівневої моделі іпотечного ринку.

Література:

1. Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати: Закон України від 19.06.2003 № 979-IV.

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. – М., 1997.

3. Евтух А.Т. Ипотека: механизм эффективного использования ресурсов. Луцк: ВОТ, 2001. – 316 с.

4. Пучковская И.И. Ипотека: залог недвижимости. – Харьков: Консум, 1997. – 132 с.

5. Тарасевич Е.И. Финансовые инвестиции в недвижимость. – Санкт-Петербург, 1996.

6. Волков С., Шемшученко Г. Перспективи розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні // Вісник НБУ. – 2003. – № 6.

7. Задерій Н. Іпотека другого рівня // Контракти. – 2004. – № 44.

8. Житлове фінансування в Німеччині // Інститут економічних досліджень та політичних консультацій (Німецька консультативна група).