Сторінка
1

Вторинний іпотечний ринок в Україні: становлення та розвиток

Іпотечний ринок України проходить становлення в межах закономірностей розвитку світового іпотечного капіталу. Тенденція до зростання обсягів іпотечного кредитування, зважаючи на стабільність сприятливих факторів, у найближчій перспективі зберігатиметься.

На українському іпотечному ринку склалася ситуація, коли через недостатню капіталізацію комерційних банків і відсутність у структурі їхніх пасивів належного обсягу довгострокових депозитів існує об’єктивна необхідність для створення відповідної системи рефінансування іпотечних кредитів, але при цьому відсутні будь-які передумови для реструктуризації існуючої однорівневої моделі іпотечного ринку в дворівневу. Це зумовлено насамперед відсутністю належних інструментів, що трансформують забезпечені іпотекою зобов’язання, які виникли на первинному ринку, в похідні зобов’язання з рефінансування іпотечного кредитування.

Іпотечний ринок є об’єктом досліджень небагатьох вітчизняних вчених, при цьому він вивчається переважно фрагментарно. Так, Е.І. Тарасевич, І.І.Пучковська, В.В. Смирнов розглядають іпотечний кредит як один із видів банківського кредиту, забезпеченого заставою, що має лиш деякі специфічні характеристики. Н.П. Погорєльцева, А.Н. Кутиркін, С.І. Кручок свої дослідження присвячують економічній сутності іпотечного ринку, а В.Кравченко та А. Довдієнко вивчають лише первинний іпотечний ринок.

Необхідно відмітити вагомий внесок у дослідження іпотечного кредиту, визначення його сутності, механізму функціонування та сегментації іпотечного ринку О.Т. Євтуха. Щодо вторинного іпотечного ринку та системи рефінансування іпотечних кредитів, то вони майже недосліджені.

Розробки цих учених мають велике теоретичне значення та створюють підґрунтя для подальших розвідок у даному напрямі, а їх фрагментність визначає актуальність дослідження вторинного іпотечного ринку, який залишається майже невисвітленим у наукових працях вітчизняних учених.

Метою статті є проведення дослідження вторинного іпотечного ринку України та виявлення оптимальної для України моделі системи рефінансування іпотечних кредитів. Це дозволить створити в майбутньому ефективну систему рефінансування іпотечних кредитів, а також прискорити розвиток іпотечного ринку.

Вторинний ринок іпотечного кредиту – це сегмент загального кредитно-фінансового ринку, на якому відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації заставних у знеособлені дохідні цінні папери та розміщення їх серед інвесторів [3]. Фактично вторинний ринок іпотечного кредиту охоплює процес купівлі-продажу випущених на первинному ринку заставних, а головною його метою є забезпечення кредиторів можливістю продати первинні заставні, а на отримані кошти надати інший іпотечний кредит на первинному ринку [5].

Предметом операцій на вторинному іпотечному ринку є рефінансування діяльності іпотечних кредиторів інвесторами та спеціалізованими установами з фінансування ліквідності (УФЛ) під забезпечення іпотечними зобов’язаннями, які виникли на первинному ринку. На вторинному ринку за допомогою спеціальних інструментів формуються похідні іпотечні зобов’язання. У разі неповернення коштів рефінансування іпотечним кредитором первинного ринку інвестор або УФЛ набуває прав кредитора за первинним іпотечним зобов’язанням, а в разі його невиконання боржником – має право звернути стягнення на передане в іпотеку нерухоме майно [6].

У Законі України „Про іпотеку” передбачено ідеальний інструмент оформлення іпотечних зобов’язань на первинному ринку іпотечного кредитування – заставну. За їх допомогою іпотечний кредитор формує портфель іпотечних кредитів, який об’єднується з пакетом іпотек, у вигляді портфеля заставних. Портфель заставних є інструментом, який набуває властивості ліквідності і може вільно та швидко передаватися іншим особам – кредиторам другого рівня – у власність чи в забезпечення. Цей процес становить основу рефінансування операцій з іпотечного кредитування.

Ринок капіталів повинен стати дуже важливим джерелом рефінансування іпотечних кредитів в Україні. Для того, щоб це сталося, іпотечні кредити треба сек’юритизувати в облігації, які потім можна продати інвесторам. Існує дві основні системи сек’юритизації іпотечних кредитів: іпотечних кредитів і цінних паперів, забезпечених заставою.

Система іпотечних облігацій використовується в багатьох європейських країнах і складається з трьох учасників: позичальник, кредитор, інвестор. Кредитори надають позики клієнтам. Потім ці іпотечні кредити сек’юритизуються і отримані іпотечні облігації („Pfandbriefe”) реалізуються банком-кредитором серед інституційних інвесторів самостійно. Ринок „Pfandbriefe” є найбільшим ринком облігацій в Європі і навіть перевищує італійський та німецький ринки державних облігацій [8].

Ця модель є цікавою для України, але щоб вона запрацювала, слід сформувати ефективний ринок іпотечних облігацій, які мають бути ліквідними та надійними, забезпеченням інвестицій вищого класу. Важлива особливість моделі іпотечних облігацій полягає в тому, що їх емісію здійснюють іпотечні банки, винятковим видом діяльності яких є саме іпотечне кредитування.

Система цінних паперів, забезпечених заставою (ЦПЗЗ), широко розповсюджена в США і включає в себе четвертий позичальник, так звану установу спеціалізованого призначення (УСП). УСП купляє іпотечні кредити у банків, сек’юритизує їх в ЦПЗЗ та продає отримані облігації інвесторам. Тому банки можуть вивільняти свій капітал і спрямовувати його на інші позики [8]. Продаж іпотечних кредитів, забезпечених портфелем заставних, сприяє не лише наданню довгострокових ресурсів банкам і управлінню ними власною ліквідністю, а й вивільненню банками додаткових ресурсів.