Сторінка
2

Вторинний іпотечний ринок в Україні: становлення та розвиток

Але система ЦПЗЗ має серйозний недолік, який полягає в складності і необхідності функціонування високорозвиненої фінансової структури та законодавчої бази. При системі іпотечних облігацій кредитні ризики весь час залишаються в одній фінансовій установі, яка видала позику. Це призводить до детального вивчення платоспроможності позичальника, інтенсивного моніторингу його діяльності після підписання контракту. У системі ЦПЗЗ кредит продається УСП, тому кредитор може бути не таким пильним при оцінці платоспроможності позичальника. Слід також зазначити, що включення четвертого учасника значно підвищує складність необхідних домовленостей у системі. Останнім, але не менш важливим є те, що ЦПЗЗ буде надмірно складною для багатьох потенційних інвесторів [8].

Порівняння переваг і недоліків обох систем показало, що система, заснована на іпотечних облігаціях, є більш сприйнятливою і має більше шансів на успіх в Україні найближчим часом, ніж система ЦПЗЗ, тому що в цій системі роль уряду обмежена регулюванням і наглядом, а можливість негативного політичного впливу мінімальна. Але в перспективі обидві системи можуть існувати в Україні, оскільки вони не перечать одна одній.

В Україні застосування європейської моделі на даний час ймовірно в спрощеному варіанті – займатися іпотечним кредитуванням дозволять, крім спеціалізованих іпотечних банків, також й універсальним, які повинні будуть диверсифікувати свої ризики завдяки різноплановим операціям, а головне – виконувати більш жорсткі вимоги та нормативи, встановлені НБУ. Крім того, в НБУ прийшли до висновку, що запорука успіху іпотечної системи України – об’єднання американської та європейської моделей.

Реалізація зазначених схем рефінансування потребує введення у цивільний обіг нового для України виду цінних паперів – іпотечних. Ідеться насамперед про іпотечні облігації, які є найпоширенішим у світі видом іпотечних цінних паперів. Життя цим фінансовим інструментам дало два нових закони – „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” від 19.06.2003 та „Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю” 19.06.2003 – згідно з якими в обіг будуть випущені сертифікати Фонду фінансування операцій з нерухомістю та іпотечні сертифікати. Та особливе місце серед іпотечних цінних паперів посідають іпотечні облігації, умови обігу яких поки що не визначені на законодавчому рівні, але які є основним інструментом сек’юритизації іпотечних кредитів.

Іпотечні облігації – це довгострокові цінні папери, забезпечені іпотечними активами, що складають покриття по кожному облігаційному випуску. Якщо емітент не виконає своїх зобов’язань, власник іпотечних облігацій володітиме переважним правом на предмет іпотечного покриття. Ці папери засвідчують право власника на отримання від емітента номінальної вартості облігацій та відсотків за ними. Термін погашення іпотечних облігацій повинен відповідати термінам кредитування чи гарантій по кредитах, а також мати середньо- та довгострокові періоди обігу [1].

Іпотечний цінний папір є зобов’язанням, виконання якого через умови випуску забезпечене нерухомим майном, що було оформлене як предмет іпотеки. Тобто рефінансування, залучене шляхом розміщення іпотечних цінних паперів, у підсумку забезпечене нерухомим майном, що істотно зменшує ризики інвесторів та УФЛ як кредиторів другого рівня.

Законодавче врегулювання обігу іпотечних облігацій, а також інших іпотечних цінних паперів покликаний вирішити Закон „Про іпотечні цінні папери”, проект якого, на жаль, відхилила Верховна Рада.

Завданням даного проекту є визначення групи іпотечних цінних паперів, особливостей їх випуску та обігу, встановлення вимог до складу іпотечного покриття, яке зумовлює випуск іпотечних цінних паперів. Також визначаються вимоги до проспектів емісії звичайних та структурованих іпотечних облігацій, їх емітентів, іпотечного покриття, іпотечних активів, порядок звернення стягнення на іпотечне покриття, правовий режим і ведення реєстру іпотечного покриття. Даним законом визначено два види іпотечних облігацій, які можуть випускатися в Україні: структуровані та звичайні [9].

Емітент за звичайними іпотечними облігаціями, яким виступає іпотечний кредитор (банк або небанківська фінансова установа, що видають кредити, виконання зобов’язань за якими забезпечуються іпотекою), несе відповідальність за виконання своїх зобов’язань по облігаціях усім своїм майном. Активи банку, включені до складу іпотечного покриття за іпотечними цінними паперами, не входять до ліквідаційної маси банку.

Недостатність іпотечного покриття для виконання зобов’язань за структурованими іпотечними облігаціями, емітентом яких виступає спеціалізована іпотечна установа, не є підставою для ініціації провадження у справі про відновлення платоспроможності чи банкрутства спеціалізованої іпотечної установи – емітента. Протилежним є питання при звичайних іпотечних облігаціях, коли іпотечний кредитор зобов’язаний постійно підтримувати іпотечне покриття за звичайними іпотечними облігаціями на відповідному рівні, а у випадку його недостатності при вибутті чи зменшенні вартості іпотечних активів, які становлять іпотечне покриття, негайно відновити відповідну вартість іпотечних активів [9].

Є очевидним, що зволікання з прийняттям даного закону суттєво гальмують подальший розвиток іпотечного ринку, а особливо створення цивілізованої повноцінної системи рефінансування іпотечних кредитів.

Крім того, важливим блоком питань, які потребують законодавчого врегулювання, є розвиток інфраструктури для рефінансування операцій з іпотечного кредитування. Сьогодні можливості щодо рефінансування діяльності комерційних банків обмежені, фактично єдиним джерелом рефінансування є НБУ, який виконує функцію кредитора останньої інстанції на підставі Закону України „Про Національний банк України” від 20.05.1999 зі змінами та доповненнями. НБУ рефінансує банки під забезпечення державних цінних паперів, векселів суб’єктів господарювання та Державного казначейства України, під заставу майнових прав за кредитними договорами, коштів на кореспондентських чи депозитних рахунках і під гарантію іншого банку. Через нерозвиненість фондового ринку ліквідність і вартість даних зобов’язань можна оцінювати лише узагальненими показниками. Тому операції НБУ з рефінансування мають високий ступінь ризику. Вирішення проблеми надійного високоліквідного забезпечення операцій НБУ з рефінансування комерційних банків можливе за умови використання забезпечених інструментів.