Сторінка
10
Як і у будь-якій розвиненій країні з глибокими капіталістичними традиціями, в у США питання про необхідність існування ринку землі не стоїть, як не стоїть питання про існування інших ринків. Право приватної власності на землю є природнім і не потребує обґрунтувань, інтерпретацій, або доказів доцільності. Сільськогосподарськими землями займається Міністерство сільського господарства США, проте лише у мірі, що не обмежує прав власників землі. Сільськогосподарські землі продаються лотами з аукціонів (звичайно, відкритих) їх власниками, або фірмами, що займаються торгівлею нерухомістю, проте масштаб цих угод незначний порівняно з угодами застави землі.
У США існує стабільна конкурентноспроможна система надання іпотечних кредитів сільськогосподарським виробникам, незалежно від їх розміру.
Іпотечним кредитуванням, поряд з місцевими комерційними банками, займаються банки з Об’єднаної Федеральної Системи Фермерського Кредиту (Federal Farm Credit Consolidated System). Об’єднана Федеральна Система Фермерського Кредиту забезпечує чверть всіх обсягів кредитів для фермерів і фермерських кооперативів США і складається з трьох частин – Федеральних земельних банків, Федеральних банків середньострокового кредиту та Банків для кооперативів, що надають короткострокові кредити. Федеральні земельні банки надають довгострокові кредити фермерам, в тому числі і під заставу землі та іншого нерухомого майна, а для того, щоб себе фінансувати, випускають облігації номіналом 1000 дол. на строк від 1 до 15 років, відсотки за якими сплачуються раз в півроку. Термін “федеральні” у назві цих банків зовсім не означає, що вони знаходяться у власності держави, або під її керівництвом, чи фінансуються урядом. Жодна державна інституція не диктує банку, на який строк видавати кредит і під які проценти. По кожному кредиту ставка визначається окремо, враховуючи конкретні обставини, включаючи кредитну історію позичальника.
Банки заробляють гроші самі і є звичайними гравцями на фінансових ринках. Їх акції, поряд з фінансовими зобов’язаннями, вільно продаються і купляються на фінансових ринках. Тобто земельні ринки не існують у вакуумі, а тісно пов’язані з рештою ринків, а найбільш тісно – з фінансовими. Існує також вторинний ринок закладних. Вторинний ринок дозволяє кредитним установам продавати право на іпотечну позику, а спеціально створена Федеральна Корпорація Сільськогосподарської іпотеки, (приватна корпорація) гарантує своєчасну виплату за цими цінними паперами. В той же час банки з Об’єднаної Федеральної Системи Фермерського кредиту дійсно пропонують кредити фермерам на більш вигідних умовах порівняно з іншими банками, оскільки вони є колишніми урядовими агентствами, пізніше приватизованими. Тому інвестори вважають зобов’язання цих банків менш ризикованими і відповідно платять більше, тобто погоджуються на нижчі відсоткові ставки. А в результаті виграють фермери.
Отже, в процесі еволюції роль держави в організації і здійсненні довгострокового кредитування фермерів під заставу землі, була зведена до мінімуму, проте своїм авторитетом держава підтримує систему фермерського кредиту завдяки довірі суспільства. З вищенаведеного можна зробити важливий висновок для організації системи іпотечного кредитування в Україні – іпотечний земельний банк повинен спеціалізуватись на викупі заставних на землю у комерційних банків, що надаватимуть кредити сільгоспвиробникам. Взагалі, організація вторинного ринку «земельних» закладних як засобу для рефінансування банківського капіталу, вкладеного під заставу землі, є критичним питанням для організації системи іпотечного кредитування. Ці цінні папери вважаються одними з найбільш поширених на фондових ринках розвинених країн. Наприклад, частка закладних складає 40% на фондовому ринку Німеччини. Необхідно побудувати таку систему іпотечного кредитування, при якій покупка закладних вважалась би надійним способом розміщення капіталу для інвесторів. Щоб захистити власників закладних, держава повинна здійснювати жорсткий контроль за діяльністю іпотечних банків. Іпотечне кредитування є неможливим без системи реєстрації прав власності на нерухомість, адже ще при зародженні іпотеки у давній Греції на початку VI століття до нашої ери на межі земельної ділянки позичальника встановлювали стовп, на якому відмічались всі борги власника землі, від чого власне і походить слово іпотека (підпора). Таким чином забезпечувалась гласність, яка давала можливість кожній зацікавленій особі переконатися у стані даної земельної власності. В Україні необхідно сформувати таку систему реєстрації, яка б не тільки створювала гарантії для продавця і покупця на земельному ринку, але, враховуючи низьку правову обізнаність власників земельних часток, ефективно захищала б їх інтереси від шахрайства і оборудок тіньового ринку.
Не менш важливий висновок, що витікає з аналізу систем іпотечного кредитування розвинених країн, полягає у тому, що система іпотечного кредитування повинна однаково враховувати інтереси як великих сільськогосподарських підприємств, так і дрібних землевласників. Тим самим буде створено умови для розвитку сімейних ферм.
Для підвищення ефективності впровадження системи іпотечного кредитування може бути корисним аналіз суспільної думки. Адже ця проблема тісно пов’язана з проблемою земельного ринку.
Як показало соціологічне дослідження 2000 р., понад половини фермерів України ставляться позитивно до створення іпотечних банків, а 44% фермерів погодились би взяти кредит під заставу землі. Порівняння відповідей фермерів на запитання про готовність закласти землю з відповідями керівників і головних спеціалістів великих сільськогосподарських підприємств, утворених на базі КСП, говорить, що фермери почуваються більш впевнено як власники і керівники своїх господарств. Тільки 15% керівників сільгосппідприємств погодились би взяти кредит під заставу землі (табл.4). Основна причина обережного підходу до іпотеки землі полягає у побоюванні втратити землю, адже 41% представників керівного складу КСП і 46% фермерів згодні з тим, що одночасно з наданням кредитів мусить спрацювати ефективний законодавчий механізм вилучення землі у разі невиконання зобов'язань (табл.5).
Завантажити реферат