Сторінка
13

Рентні відносини та особливості їх прояву в сучасній економіці

Терміни, наведені нижче, вживаються в такому значенні:

• об`єкт оцінки (об`єкт земельної власності) - земельна ділянка (земельна частка), права та зобов`язання, пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням землею;
• ціна– сума грошей, за яку фактично придбано (продано) об`єкт земельної власності;
• оціночна вартість- вірогідна ціна, за якої на дату оцінки можлива зміна власника, умов власності або умов використання власності при укладенні цивільно-правових угод;
• експертна грошова оцінка - визначення оціночної вартості земельної власності експертним шляхом, відповідно до характеру цивільно-правової угоди;
• найефективніше використання – юридично дозволене, фізично можливе, економічно доцільне та найбільш прибуткове використання земельної ділянки без погіршення її якісних характеристик, без зниження її продуктивності та за умов збереження еколого-естетичних властивостей;
• юридично дозволене використання – використання земельної ділянки за цільовим призначенням з дотриманням вимог встановлених обмежень та обтяжень;
• ставка (норма) капіталізації– коефіцієнт переведення очікуваного чистого доходу в поточну вартість (розрахункова або нормативна величина);
• експерт– фахівець, кваліфікація якого підтверджена кваліфікаційним документом (сертифікатом) та який має право (спеціальний дозвіл) на проведення робіт з оцінки земель.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення оціночної вартості (ймовірної ціни), за якої на дату оцінки досягається згода щодо можливих змін власника, умов власності або умов використання власності при укладенні цивільно-правових угод. Об’єктом оцінки є об`єкти земельної власності (земельні ділянки, земельні частки, право власності на них та права третіх осіб, які пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням землею), визначення оціночної вартості яких є метою оцінки. Експертна грошова оцінка проводиться на підставі відповідного договору і включає наступні етапи:

• підготовка завдання на проведення земельно-оціночних робіт (об`єкт, мета, дата оцінки, умови використання результатів оцінки);
• збір вихідних даних про об`єкт оцінки (його характеристики, властивості, правовий стан, обмеження та обтяження щодо використання та інше);
• аналіз даних про економічну ситуацію в регіоні, інвестиційний клімат, стан на регіональному та локальному ринках аналогічних об`єктів та тенденції їх еволюції;
• визначення найбільш ефективного використання об`єкту оцінки;
• вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;
• визначення варіантів оціночної вартості об`єкта оцінки за вибраними методичними підходами та прийняття остаточного значення оціночної вартості;
• узгодження результатів оцінки та висновку щодо оціночної вартості об`єкту оцінки;
• складання звіту про оцінку;
• подання висновку щодо оціночної вартості об`єкта оцінки на затвердження (у випадках, передбачених законодавством).

Визначення оціночної вартості здійснюється за обраними експертом методичними підходами, які ґрунтуються на:

• оцінці земельної ділянки за методиками, затвердженими Кабінетом Міністрів України;
• співставленні цін продажу (оренди) аналогічних об’єктів;
• капіталізації чистого доходу;
• врахуванні витрат на зведення будівель та споруд на земельній ділянці.

В основу визначення оціночної вартості земельних ділянок шляхом співставлення цін продажу аналогічних об’єктів покладаються ціни відповідних угод стосовно тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, в достатній мірі співпадають з ділянкою, що оцінюється. До факторів, що впливають на вартість, відносяться:

• правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розпоряджання земельною ділянкою, правових обтяжень та обмежень);
• умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж, продаж у зв'язку зі смертю власника в разі відсутності прямих спадкоємців, продаж при позбавленні власника права викупу застави та iн.);
• дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що пов’язано зі зміною ринкових умов - рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана), взаємодія попиту та пропозиції тощо);
• місце розташування (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, в населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів відносно основних центрів тяжіння);
• фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки та її iнженерно-геологiчнi параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, проява небезпечних геологічних процесів, елементи інженерної підготовки та захисту території, характер та стан забудови);
• використання прилеглої території (фондомісткість, щільність населення, ступінь різноманітності місць прикладання праці та послуг, рівень інженерно-транспортного облаштування, якісний стан навколишнього середовища);
• встановлені вимоги до забудови та використання земельної ділянки (функціональне зонування, правила забудови та використання міських земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні вимоги, вимоги щодо збереження пам'яток історії та архітектури).