Сторінка
2

Іпотека як форма фінансування туристичного та рекреаціного бізнесу

Термін „іпотека” застосовується в законодавстві різних країн для визначення трьох правових категорій :

застава нерухомого майна з ціллю отримання спеціального кредиту – іпотечного;

заставної (часто існують і інші назви боргового свідоцтва, що підтверджує права заставоутримувача за забезпеченим іпотекою зобов’язанням);

іпотечного кредиту, що надається позичальнику кредитною установою під заставу нерухомості.

Іпотечне кредитування як економічну категорію можна визначити як економічні відносини з акумулювання тимчасово вивільнених з процесу відтворення грошових засобів, їх розподілу та спрямування в різні ланки економіки під заставу нерухомості. Іпотечний кредит – це довгостроковий кредит із зобов’язаннями його повернення в зазначений строк, з виплатою процентів за кредитом та забезпеченням сплати даного зобов’язання заставою нерухомості.

Одним із основних показників іпотечного кредиту є його вартість (відсоток), величина якого впливає на можливість доступу потенційних позичальників до кредитних ресурсів, що, в свою чергу, впливає на ефективність роботи іпотечного механізму. Вартість іпотечного кредиту повинна бути економічно обґрунтована і включати в себе кредитний ризик та враховувати вартість кредитних ресурсів. Зниження процентних ставок можливе шляхом економічного впливу – зниження облікової ставки НБУ, зниження витрат на обслуговування кредиту, створення здорової конкуренції по наданні іпотечного кредиту та вдосконалення банківської роботи взагалі. Крім того, існує інший метод впливу на регулювання процентної ставки по іпотечному кредиту – адміністративний. Він полягає в субсидуванні з боку держави окремих позичальників згідно урядових програм підтримки окремих галузей економіки. Доцільним є створення такої програми підтримки розвитку туристичної та курортної-рекреаційної галузей України шляхом іпотечного кредитування.

Найбільш розповсюдженим засобом інвестування в будівництво є залучення коштів приватних інвесторів. Як правило, інвесторами виступають зацікавлені в фінансовому результаті суб’єкти. За оцінками спеціалістів, контингент інвесторів за останні роки змінився. Якщо 2-3 роки назад це було вузьке коло високодохідної частини підприємців, то зараз до інвестиційної діяльності поступово підключається середній клас. Однак, масовому виходу на ринок приватних інвесторів перешкоджає досить високий рівень ризику схем співробітництва. В процесі будівництва можуть виникнути зміни, що пов’язані з ціною квадратного метра, зменшенням або збільшенням площі об’єкта фінансування відносно зазначеного договором, а також строки виконання зобов’язань. Крім того, в сфері регулювання взаємовідносин інвестора та забудовника виникають своєрідні правові неузгодження. Досить часто, коли забудовник підвищує вартість будови, інвестор стає перед вибором забрати вкладені кошти (причому кошти вертаються без урахування інфляції) або збільшити об’єм інвестування. Звернутися до суду він не має можливості, оскільки не має права власності на об’єкт нерухомості. Все це призводить до низького рівня інвестиційної активності.

Серед принципів іпотечного кредитування можна виділити загальні, властиві всім формам кредиту, а також спеціальні, притаманні іпотечному кредиту. До спеціальних принципів можна віднести: принцип забезпечення позики заставою нерухомості при збереженні за боржником права володіння та користування заставленою нерухомістю; принцип обов’язкової іпотеки для кожного нового власника заставленої нерухомості; принцип офіційної реєстрації; принцип цільового використання іпотечного кредиту; принцип визначення суми позики як частки від оціночної вартості заставленого майна; принцип обов’язкового страхування ризиків іпотечного кредитування [5].

Специфіка іпотечного кредитування, його тісна взаємодія з оцінкою нерухомості, страхуванням та реєстрацією нерухомості визначили необхідність існування наступних інфраструктурних складових: іпотечних кредитних інститутів; страхових компаній; професійних оцінювачів; ріелторських фірм; системи реєстрації обороту нерухомості; організаторів вторинного ринку іпотечних кредитів; нотаріату, паспортних служб, органів опіки та піклування, юридичних консультацій. Іпотечні кредитні інститути, які безпосередньо здійснюють кредитування під заставу нерухомості, є основними елементами зазначеної системи.

Україна знаходиться на початку складного шляху формування ринку іпотечного кредитування й побудови системи іпотечного кредитування. У рамках намічених тенденцій розроблено пропозиції щодо вдосконалення інституціонального забезпечення цієї системи. В найближчій перспективі необхідно зосередити увагу на наступних напрямах:

стимулювання створення первинного і вторинного ринків заставних;

впровадження доступної для ознайомлення державної реєстрації прав на нерухомість;

прийняття нормативних актів, які б визначали специфіку і види діяльності іпотечних установ в Україні;

розробка банками-учасниками іпотечного ринку загальних підходів до суб’єктів іпотечної інфраструктури та стандартів іпотечного кредитування;

удосконалення роботи пенсійних фондів і страхових компаній щодо їх участі в системі іпотечного кредитування;