Сторінка
3

Іпотечний банківський кредит: проблеми залучення фінансових ресурсів

Існуюча сьогодні процедура звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду чи виконавчого напису нотаріуса є вкрай малоефективною, непередбачуваною, довготривалою і витратною для кредитора, потребує нових механізмів швидкого розгляду випадків, пов’язаних із невиплатою кредиту та зверненням стягнення на предмет іпотеки. Процесуальне законодавство дає підстави нескінченно затягувати процедуру задоволення вимог кредиторів за рахунок предмета іпотеки в межах судового та виконавчого провадження. Неспроможність кредитора швидко реалізувати предмет іпотеки в разі порушення боржником основного зобов’язання, по суті, означає втрату ним частини кредитних ресурсів, які формуються в банку, в тому числі за рахунок залучених коштів вкладників. Тому варто розробити та прийняти спеціальні положення у законодавстві, які б детально врегулювали спосіб позасудового вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачивши можливість і процедури примусового управління нерухомістю чи примусового продажу з публічних торгів.

Необхідно також вирішити питання і процедуру виселення мешканців із житлового приміщення, на яке звертається стягнення за іпотечним договором. У даному випадку йдеться як про захист прав кредитора – обов’язок мешканців на вимогу кредитора звільнити житло протягом розумного часу для можливості його реалізації кредитором, так і про захищеність боржника – надання йому соціального житла, встановлення чітких строків повернення йому справно сплачених ним платежів по кредиту. Всі ці положення потребують законодавчого вирішення поряд з іншими питаннями. Розв’язання цієї проблеми має носити комплексний характер, бо здійснюючи юридичне закріплення прав сторін іпотечних правовідносин, необхідно зважати на існуючі соціальні проблеми та шляхи їх подолання.

Для залучення довгострокових коштів на ринок іпотечного кредитування необхідне існування вторинного іпотечного ринку. Іпотечні облігації необхідні банкам для акумуляції довгострокових і дешевих коштів, які мають пенсійні фонди, страхові компанії тощо.

Функціонування нових фінансових інструментів мають ввести забезпечені іпотекою зобов’язання у вільний господарський обіг з метою підвищення ліквідності операцій іпотечного кредитора та запровадження дієвих механізмів довгострокового рефінансування.

У Законі України „Про іпотеку” є норма, яка дозволяє забезпечувати заставними випуск іпотечних цінних паперів. Цим же Законом визначено види іпотечних цінних паперів - іпотечний сертифікат та іпотечна облігація, які емітуються банками і фінансовими установами, що відповідно до закону мають право на здійснення такого виду діяльності. Однак з чинних положень не визначено, як відбуватиметься функціонування вторинного іпотечного ринку цих цінних паперів, тобто не передбачено подальшого механізму переходу власності.

Для вирішення цих питань необхідне прийняття закону „Про іпотечні цінні папери”, який, крім введення механізму існування вторинного іпотечного ринку, повинен встановити жорсткі вимоги до емітентів іпотечних цінних паперів. Сьогодні кожний банк може випускати облігації, продавати їх учасникам фондового ринку і спрямовувати отримані кошти на надання іпотечних кредитів. Закон повинен встановити умови, за яких для інвестора покупка іпотечних цінних паперів будь-якого банку буде менш ризиковою, ніж покупка звичайних облігацій того ж банку. Іпотечні цінні папери, які емітує банк, повинні бути забезпечені не активами банку взагалі, а конкретними іпотечними активами. У випадку банкрутства банку, ці активи відокремлюються та ідуть у погашення виключно іпотечних облігацій. Для того, щоб це мало практичне втілення, потрібні спеціальні нормативи НБУ. Банки повинні вести окремий облік по активах, якими забезпечені іпотечні цінні папери. Розвиток вторинного іпотечного ринку дозволить не тільки залучити довгострокові кошти, а й знизити вартість кредитів.

Низькі обсяги і невисока якість нового житлового будівництва обумовлюють недостатність пропозицій і високу вартість квартир на ринку житла. Має місце нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва. Традиційними учасниками житлового ринку є будівельні компанії, банки, виробники будівельних матеріалів, страхові компанії, ріелтерські контори та агентства з оцінки нерухомого майна. При фактичній присутності цих структур на ринку житла не налагоджена технологічна схема їхньої взаємодії і, як наслідок, невисока ефективність системи в цілому, завищені витрати при здійсненні угод.

З огляду на викладене, можна зробити висновок, що на даному етапі одним із головних завдань розвитку іпотечного ринку все ще залишається створення належної законодавчої бази, яка б відповідала прогресивним міжнародним стандартам і враховувала позитивний досвід запровадження відповідного законодавства в інших країнах. Це дозволить створити належний і законодавчий базис як для розвитку іпотечного кредитування взагалі, так і у галузі житлового будівництва та сільськогосподарського виробництва. Банківська допомога підприємствам, підприємцям, громадянам стане реальною тоді, коли буде надійна гарантія своєчасного повернення банківських кредитів. Саме таку гарантію може дати іпотека.