Сторінка
1

Іпотечний банківський кредит: проблеми залучення фінансових ресурсів

Вирішення проблем економічного зростання України є, на сьогодні, надзвичайно актуальним. Одне з найважливіших місць серед фінансових механізмів економічного стимулювання та сталого розвитку економіки посідає іпотечний ринок. За допомогою іпотечних фінансових інструментів значно збільшуються активи різних суб’єктів ринку, здійснюється інвестування реального сектора економіки та збільшення його капіталу і внаслідок цього забезпечується стабільне зростання доходів у різних галузях економіки.

Відродження інституту іпотеки, створення іпотечного ринку житла в країні є об’єктивною необхідністю, що пов’язано з потребами запровадження механізмів кредитування будівництва житла замість його бюджетного фінансування. Іпотечний ринок житла повинен створити мультиплікаційний ефект прискореного розвитку багатьох галузей економіки, внутрішнього ринку, підвищення платоспроможного попиту населення і сталого зростання ВВП країни.

Вагомий внесок у розробку деяких проблем іпотечного кредитування останнім часом внесли, передусім, економісти далекого зарубіжжя, зокрема Д. Джонсон, М. Левін, Л. Міхаел, К. Сірманс, Р. Страйк, І. Телгарський, Дж. Шерман, М. Шнайдерман, М. Равіс, Дж. Фрідман. Окремі питання висвітлені й у працях науковців України та інших країн СНД: О. Євтуха, А. Іванова, В. Іванова, В. Кудрявцева, Н. Косарєвої, С. Кручка, К. Поливоди, В. Прокопенко та інших. Їх роботи мають загальний характер і стосуються тільки окремих елементів іпотечного кредитування. Однією з головних проблем на сьогодні є відсутність загальної концепції іпотеки як механізму використання ресурсів.

Успішне зростання вітчизняної економіки суттєво стримується через обмеженість інвестиційних ресурсів. Сприяти розв’язанню окремих актуальних соціально-економічних проблем суспільства спроможний розвиток банківського іпотечного кредиту. Однак для вітчизняних банків на сьогодні залишається невирішеною проблема пошуку шляхів залучення ресурсів для іпотечного кредитування

Банківська практика свідчить, що іпотечне кредитування – один із найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим і для банків-заставодержателів, і для позичальників. Перевагами іпотечного кредитування для банків є зниження кредитного ризику при неплатоспроможності, банкрутстві позичальника або його ліквідації завдяки передачі банку прав позичальника на нерухомість, яку він може використати у випадку не повного або несвоєчасного повернення кредиту. Рефінансування з вторинного ринку допомагає банкам підтримувати ліквідність та виконує функцію мультиплікації без первинної емісії.

Проблема розвитку іпотеки потребує вирішення цілого ряду завдань. Зокрема, це стосується методів оцінки нерухомості, визначення ризиків, притаманних для іпотечного кредитування та управління ними, визначення рівня адекватності нормативно-правового забезпечення цих процесів, пошуку шляхів залучення ресурсів банками для іпотечного кредитування.

Залучення кредитних ресурсів для довгострокового іпотечного кредитування є на сьогодні основною з головних проблем у розвитку системи іпотечного кредитування. Жоден комерційний банк не в змозі формувати кредитний портфель довгострокових кредитів, спираючись на короткострокові джерела. Теоретично, на ряду з традиційними джерелами іпотечного кредиту можуть бути використані ще й такі, як емісія банками цінних паперів (облігацій), у тому числі забезпечених нерухомістю.

Емісія банківських облігацій – це дієвий інструмент залучення додаткової, зокрема довгострокової, ліквідності, що часто характеризується і плаваючими відсотковими ставками. Проте відомо, що такий ринковий інструмент потребує сформованої і чітко налагодженої інфраструктури, якої в Україні ще бракує.

Забезпечені нерухомістю цінні папери (облігації) є унікальним інструментом, характерним саме для іпотечного ринку. Він дає змогу використовувати, по-перше, переваги фінансового ринку – це ліквідність, можливість продажу, передачі чи застави цінних паперів; а по-друге, наявність фактично двох рівнів застави за ними, зокрема у вигляді нерухомості, яка є одним із найліквідніших видів застав.

Тому стратегію можна будувати за такими напрямами.

1. Емісія та обіг цінних паперів (облігацій), забезпечених заставними за, так званим, „американським зразком”. Ця модель передбачає наявність посередника (спеціалізовану іпотечну установу) при здійсненні банками-кредиторами власного рефінансування, яка купує іпотечні кредити у банків, сек’юритизує їх у цінні папери, забезпечені заставною та продає цінні папери інвесторам. Так вона зосереджує в собі кредитні ризики.

Уведення в господарський обіг України заставної, що на сьогодні формалізовано Законом „Про іпотеку”, теоретично створило передумови для запровадження практичних механізмів підвищення ліквідності операцій з іпотечного кредитування і втілення схем рефінансування іпотечного кредитора. Крім того, продаж іпотечних кредитів, забезпечених портфелем заставних, сприяє не лише наданню довгострокового ресурсу банкам і управлінню ними власною ліквідністю, а й вивільненню банками додаткового ресурсу.

2. Емісія та обіг іпотечних облігацій на зразок „заставних листів”, що практикуються в Німеччині. У ряді європейських країн, що дотримуються „німецької (європейської) моделі” рефінансування, іпотечні облігації є похідною від портфеля іпотечних кредитів, наданих банком. Причому банк реалізує їх на ринку серед інституційних інвесторів самостійно, без посередників. У системі іпотечних облігацій кредитні ризики зосереджуються у фінансовій установі, яка надає кредити, що, в свою чергу, приводить до детального вивчення кредитоспроможності позичальника, моніторингу його діяльності після підписання кредитного договору.

Звичайно, для України на сучасному етапі її економічного розвитку європейська модель є більш прийнятною через її відносну простоту і економність. Але для того, щоб вона запрацювала, слід сформувати ефективний ринок іпотечних облігацій європейського зразка, які мають бути: надійними (тобто бути першокласним забезпеченням капіталовкладень) та ліквідними (постійно перебувати в обігу на внутрішньому та зовнішньому фінансових ринках). Лише тоді вони зможуть бути довгостроковою основою фінансування нерухомості з низькими та стабільними відсотками, інструментом, що сприятиме розвитку внутрішнього ринку капіталу шляхом залучення іноземного капіталу. Саме тому в Україні прийнято Закон “Про іпотечні облігації” від 22.12 2005р. № 3273 – ІV [2].

Для вирішення проблеми залучення довгострокових ресурсів у практику вітчизняних банків доцільно було б запровадити іще один вид цінних паперів, таких як ощадно-депозитний сертифікат (ОДКС). Він являє собою письмове посвідчення про депонування коштів на фіксований термін і розмір процента, яке надає право пред’явнику на одержання депозиту (внеску), а також про зобов’язання банку про надання кредиту такому пред’явнику у випадку відповідності його фінансового стану положенню „Про оцінку фінансового стану позичальника”. ОДКС можуть обертатися на ринку: продаватися, купуватися, використовуватися як платіжні засоби.