Сторінка
2

Іпотечний банківський кредит: проблеми залучення фінансових ресурсів

Технологічно порядок вчинення операцій з ОДКС здійснюється в два етапи:

– депонування, коли клієнт протягом певної кількості років повинен внести на визначену договором частину від суми, необхідної для будівництва, придбання рухомого і нерухомого майна, причому розмір такої суми він визначає самостійно;

– кредитування, який настає після акумулювання необхідної суми коштів.

При цьому сума депозиту зберігається протягом усього терміну дії угоди, як застава повернення процентів за кредитом. При своєчасному погашенні процентних платежів за кредитом, клієнт одержує проценти по депозиту. При цьому можливий варіант взаємозаліку. У випадку невчасного погашення суми процентів, борг списується за рахунок коштів депозиту. Після погашення кредиту позичальник має право зняти всю суму депозиту.

На сьогодні банки в Україні займають ключові позиції в системі відтворення фінансових ресурсів та інвестиційної діяльності, тому пошук шляхів залучення „довгих грошей” для виконання цієї важливої місії є актуальним постійно.

Розвиток іпотечного кредитування в Україні стримується існуванням ряду проблем, що не дозволяють повною мірою використовувати іпотеку як гарантію своєчасного повернення банківських кредитів і не сприяють розвитку іпотечного кредитування.

Незважаючи на певні позитивні зрушення, правова база стосовно іпотеки залишається недосконалою. Про недосконалість правової бази свідчить відсутність єдиних системоутворюючих принципів. Фактично в основу чинного правового регулювання іпотеки все ще покладена концепція захисту прав боржника, що підвищує кредитні ризики банків і не стимулює до розширеного фінансування громадян та суб’єктів підприємницької діяльності під заставу нерухомості. Відсутність у іпотечних кредиторів стабільних гарантій захисту їх законних прав та інтересів істотно стримує процеси довгострокового фінансування [3].

На сьогодні в Україні немає єдиної централізованої і доступної громадськості системи реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Відтак кредитор немає юридичних гарантій щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на запропоноване для передачі в іпотеку нерухоме майно. Він також не може бути впевнений у пріоритетності свого права вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання боржником основного зобов’язання. Фактично кредитор неспроможний виявити всі існуючі обтяження прав боржника на нерухоме майно, що безпосередньо впливає на ліквідність і реалізаційну ціну предмета іпотеки.

В Україні дії урядових установ спрямовані на створення систем реєстрації прав власності та обтяжень, які базуються окремо на нерухомості і окремо на землі, причому в обох випадках декларується створення єдиного реєстру державної реєстрації прав власності та обтяжень на нерухоме майно. Однак, як свідчить досвід Канади та більшості інших країн світу, реєстрація земельних ділянок та об’єктів нерухомості на них здійснюється як одне ціле. Дана система реєстрації [4] характеризується такими основними рисами: система створюється як державна; утримувачем системи є державна установа при центральному органі державного управління; система є ієрархічною, тобто існують центральний та місцеві офіси зі своїми функціями; земля і будинки є одним цілим, якщо не внесено запис про інше; власність є абсолютною, якщо не записано інше, тобто обмеження на використання можуть бути зареєстровані у праві власності; право власності супроводжується формальним описом земельної ділянки та її меж; держава забезпечує гарантії відповідальності щодо права власності і забезпечує компенсацію у випадку виникнення помилки при реєстрації, що призвела до втрат; такими основними рисами: система працює на принципі прибутковості, держава стягує плату за використання реєстраційної системи, за моделлю “оплата за послугу”, тобто принциповим є те, що схема ґрунтується на витратах, пов’язаних з наданням такої послуги і результатів, а не на вартості майна, при цьому всі користувачі сплачують однакову суму, незалежно від того, чи вони є приватними особами чи державними установами; система є професійною: в ній працюють спеціально підготовлені фахівці, дипломовані юристи; громадськість має доступ до інформації реєстраційної системи.

Створення системи державної реєстрації прав на нерухоме майно насамперед сприятиме: підтримці гарантій прав на нерухоме майно та встановлення щодо них обтяжень; у разі прийняття відповідних законодавчих актів щодо оподаткування нерухомості – створенню інформаційної основи для такого оподаткування; додатковій безпеці кредитів розвитку інвестиційної діяльності; ефективному обліку нерухомого майна та прозорості укладання угод щодо такого майна.

В Україні існує нагальна потреба у прийнятті Закону “Про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно”, яким має узгоджуватися правовий режим права власності на нерухоме майно з усіма існуючими обтяженнями цього права, що дозволятиме кредитору запобігати ризикам, пов’язаним зі встановленням права власності позичальника на відповідне нерухоме майно і виявленням всіх прав інших осіб на це майно, які тією чи іншою мірою можуть вплинути на реалізацію прав іпотечного кредитора.

За умови відсутності в Україні системи державної реєстрації прав власності на нерухоме майно до передачі нерухомого майна в іпотеку застосовуються, по суті, ті самі правила, що й до застави будь-яких інших видів рухомого майна. При цьому не враховується принципова різниця між нерухомим і рухомим майном, яка полягає в тому, що права власності на об’єкти нерухомості, на відміну від більшості рухомих речей, мають бути належним чином зареєстровані у єдиному державному реєстрі прав на нерухомість, що зумовлює особливості розпорядження ними, зокрема при передачі в заставу чи відчуженні. У результаті правовий режим іпотеки фактично не відрізняється від правового режиму застави рухомого майна, що не створює для іпотеки більше юридичних гарантій і менше ризиків порівняно із заставою іншого, менш ліквідного рухомого майна.

Законом України „Про іпотеку” [1] певною мірою надано системності у підході до визначення концепції нерухомого майна як предмета іпотеки. Ним встановлюється, що предметом іпотеки може бути нерухоме майно за наступних умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності чи праві господарського відання (проте право господарського відання – термін, що не вживається у Цивільному кодексі України, який вступив в силу разом із Законом „Про іпотеку”), якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа, організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об’єкт права власності.