Сторінка
4

Вартість нерухомості і її основні види, визначення зносу об'єкта нерухомості

Ринкова вартість оренди є різновидом ринкової вартості й оцінюється при здачі об'єкта нерухомості в короткострокову чи довгострокову оренду. Місцеві органи влади спеціально затверджують методику розрахунку розміру орендної плати і щорічні ставки орендної плати за муніципальні об'єкти нерухомості. Наприклад, розпорядженням мера Москви встановлений особливий порядок визначення розміру орендної плати за землю в Москві.

Інвестиційна вартість - вартість об'єкта нерухомості для конкретного інвестора (групи інвесторів), заснована на його інвестиційних вимогах і перевагах. Розрахунок вартості заснований на суб'єктивній оцінці дисконтованих витрат і доходів інвестора, очікуваних від використання даного об'єкта нерухомості в перспективному інвестиційному проекті.

В основі розрахунку інвестиційної вартості лежить доцільність інвестування, з погляду типових інвесторів, на даному сегменті ринку нерухомості. Наприклад, інвестиційна вартість будинку, розташованого в центрі міста, може бути визначена виходячи з найбільш ефективного використання аналогічних об'єктів нерухомості з урахуванням насиченості ринку даними послугами і рівномірна з поточними доходами, що втратив би власник будинку при його продажі.

Інвестиційна вартість нерухомості для конкретного інвестора відрізняється від її ринкової вартості в результаті різних оцінок необхідної ставки прибутковості, престижності, перспективності місця розташування, можливості одержання «спіритичного» ефекту. Вона розраховується при забудові вакантних земельних ділянок, розширенні і реконструкції об'єктів нерухомості, внесенні об'єктів нерухомості як внесок у статутні капітали підприємств і в інших випадках.

Балансова вартість - вартість об'єкта, відбита в балансі чи підприємства організації. Вона складається з первісної вартості нерухомості на момент введення в експлуатацію, скоректованої (проіндексованої) на всі проведені переоцінки основних фондів за винятком бухгалтерської амортизації, а також за винятком вартості зроблених поліпшень за період експлуатації.

Вартість для цілей оподатковування (оподатковувана вартість) - установлюється на основі нормативних документів, що відносяться до оподатковування нерухомості. У країнах з перехідною економікою ця вартість, як правило, не відповідає ринкової вартості. Так, у Російській Федерації законом встановлено обчислювати податок від балансової вартості, тобто вартості активів, включених у визначені статті балансу підприємств і організацій.

Відповідно до Податкового кодексу оподатковування земельних ділянок буде здійснюватися на основі кадастрової вартості чи землі її нормативної ціни.

Для приватних осіб, власників нерухомості, наприклад, приватизованих квартир, податок установлюється місцевими органами влади.