Сторінка
2

Вартість нерухомості і її основні види, визначення зносу об'єкта нерухомості

Описана методика застосовується винятково у вітчизняній практиці. При всій наочності і переконливості їй властиві наступні недоліки:

• через своєї «нормативності» вона споконвічно не може врахувати нетипові умови експлуатації об'єкта;

• трудомісткість застосування через необхідну деталізацію конструктивних елементів будинку;

• неможливість виміру функціонального і зовнішнього зносу;

• суб'єктивність питомого зважування конструктивних елементів.

В основі вартісного методу визначення фізичного зносу лежить фізичний знос, виражений на момент його оцінки співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають ушкодження конструкцій, елемента, чи системи будинки в цілому, і їхньої відбудовної вартості.

Вартість нерухомості і її основні види

Нерухоме майно знаходиться у вільному цивільному обороті і є об'єктом різних угод, що породжує потребу в оцінці його вартості, тобто у визначенні грошового еквівалента різних видів нерухомості в конкретний момент часу.

Вартість нерухомості, як і будь-якого товару, має двох форм прояву - споживчу і мінову вартість.

Споживча вартість обумовлена сукупністю природних і суспільних властивостей і процесів об'єкта нерухомості з погляду конкретного користувача, що виходить зі сформованого варіанта її використання, а також природними і суспільними властивостями товару, що визначені рівнем технічного розвитку і суспільних потреб.

Родючість і місце розташування земельної ділянки, кількісні і якісні характеристики будинків і споруджень, їхня унікальність і довговічність, смаки і переваги власника і багато інших факторів формують споживчу вартість об'єкта нерухомості. Наприклад, що застарів в архітектурному й інженерному плані житловий будинок може представляти для родини високу споживчу вартість, обумовлену історичними чи родоводами факторами, однак його мінова вартість буде невеликою.

Мінова вартість виникає в процесі обміну об'єктів нерухомості. При цьому в товарному господарстві загальним еквівалентом виміру виступають гроші. На конкурентному ринку ціна, як грошове вираження вартості, є чинником, що врівноважує сили попиту та пропозиції. Форма прояву мінової вартості - ціна, що відбиває сумарну дію всіх ринкових факторів.

Корисність - форма вираження споживчої вартості.

Витрати - це виражені в грошовій формі витрати на чи створення реконструкцію об'єкта нерухомості. Насамперед, вони являють собою міру витрат, необхідних для відтворення точної копії об'єкта або об'єкта, аналогічного по корисності об'єкту оцінки.

Місце розташування, що значною мірою визначає величину експлуатаційних витрат, особливо транспортних, часто виступає необхідним елементом технології (наприклад, далеко не в кожнім місці можна побудувати річковий чи порт гідроелектростанцію), нарешті, елементом зручності для покупця.

Попит та пропозиція. При зниженні попиту ймовірна ціна продажу об'єкта може упасти нижче витрат на його відтворення.

Перебування в цивільному обороті - дозволена можливість передачі прав власності на об'єкт нерухомості. Якщо об'єкт не знаходиться в цивільному обороті (наприклад, земельна ділянка, що знаходиться в зоні історичної забудови, наданий у безстрокове користування без права продажу й оренди), то його не можна передати в обмін на який-небудь еквівалент. Він буде володіти тільки споживчою вартістю для його користувача.

Таким чином, ціна - це грошове вираження вартості об'єкта нерухомості, з погляду типових суб'єктів ринку, на конкретну дату продажу, виходячи з варіанта його найкращого використання.

Ціна як форма прояву вартості, що виражає результат, неминуче відхиляється від вартості висновку угоди між покупцем і продавцем у конкретних ринкових умовах під впливом різних фінансових факторів.

Задача практикуючих оцінювачів - оцінити вартість об'єкта як фундаментальну основу оцінки.

Для цього практикуючим оцінювачам необхідно правильно вибрати вид обумовленої вартості, що відповідає цілям і умовам оцінки з обліком:

• міжнародних стандартів оцінки;

• переходу російської економіки на міжнародні вимоги бухгалтерського обліку й аудита;

• принципів фінансового менеджменту й інвестиційного проектування.

У залежності від цілей оцінки, повноти оцінюваних прав на нерухомість різні види вартості можуть бути об'єднані в дві основні групи (мал. 1.):

• вартість в обміні як вираження мінової вартості;

• вартість у користуванні як вираження споживчої вартості.

Вартість в обміні характеризує здатність об'єкта нерухомості обмінюватися на чи гроші на інші товари, носить об'єктивний характер і лежить в основі проведення операцій з нерухомістю на ринку: купівлі-продажу, передачі в заставу, у тому числі і під кредити, здачі в оренду, внесення в статутні фонди підприємств і т.д.

Форми прояву вартості в обміні:

• ринкова;

• ліквідаційна;

Ринкова Інвестиційна

Ліквідаційна Балансова

Заставна Оподатковувана

Страхова

Орендна

Утилізована

Рис. 1. Групи вартості нерухомості

• заставна;

• страхова;

• орендна;

• утилізована.

Вартість у користуванні обумовлена корисністю об'єкта нерухомості при визначеному варіанті його використання і носить суб'єктивний характер, відбиваючи сформовані можливості експлуатації об'єкта конкретним власником, не зв'язані з купівлею-продажем об'єкта і з іншими ринковими операціями.

Оцінка вартості в користуванні об'єкта нерухомості виробляється виходячи з існуючого профілю його використання і тих фінансово-економічних параметрів, що спостерігалися в початковий період функціонування об'єкта і прогнозуються в майбутньому.