Сторінка
3

Вартість нерухомості і її основні види, визначення зносу об'єкта нерухомості

Вартість у користуванні розраховується виходячи з поточного використання об'єкта і наближається до ринкової вартості в міру збільшення кількості покупців, що бажають і здатних придбати нерухомість для подібних цілей.

Форми прояву вартості в користуванні:

• інвестиційна;

• балансова;

• вартість для цілей оподатковування (у Росії) і інші. Кожний з перерахованих видів вартості в обміні й у користуванні має свою область застосування й обмеження.

Наріжний камінь теорії оцінки нерухомості - це поняття «ринкова вартість».

Ринкова вартість визначається виходячи з варіанта найкращого використання об'єкта нерухомості.

На практиці використовуються різні визначення ринкової вартості, причому в юридичних інстанціях, кредитних організаціях, фінансових і страхових компаніях її трактування має визначені особливості.

Ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, по якій даний об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, тобто коли:

• одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша - не зобов'язана приймати виконання;

• сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;

• об'єкт оцінки представлений на відкритий ринок у формі публічній оферти;

• ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки;

• платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

Частою помилкою починаючих оцінювачів є прийняття ціни попередніх схожих угод за вартість аналогічної нерухомості без аналізу умов, у яких відбулися ці угоди. Поки не проведений детальний аналіз умов угоди, не можна зробити обґрунтований висновок про ринкову вартість нерухомості.

Якщо умови угод з нерухомістю відрізняються від типових для даного сегмента ринку, наприклад, по формах фінансування, то для визначення ринкової вартості необхідно увести виправлення, що відбивають реакцію ринку на умови, що змінилися.

Типовою помилкою є і зіставлення ринкової ціни з витратами на будівництво порівнянного об'єкта. Тільки в рідких випадках збалансованого ринку, коли відносно новий чи будинок спорудження буде відповідати найкращому і найбільш ефективному використанню земельної ділянки, витрати і ринкова вартість будуть близькі за значенням. В всіх інших ситуаціях величина витрат і ринкової вартості нерухомості будуть у тім чи іншому ступені розходитися.

Ліквідаційна вартість - грошова сума у виді різниці між доходами від ліквідації об'єкта нерухомості і витратами на її проведення. Це вартість, з яким приходиться погоджуватися продавцю при змушеному продажі нерухомості в обмежений період часу, що не дозволяє значному числу потенційних покупців ознайомитися з об'єктом і умовами продажу.

Заставна вартість - вартість об'єкта нерухомості, що забезпечує іпотечний кредит, що кредитор сподівається одержати при змушеному продажі на ринку даного об'єкта нерухомості у випадку неплатоспроможності позичальника. Величина заставної вартості служить верхньою межею позички, що надається під заставу об'єкта нерухомості. Заставна вартість менше ринкової вартості на величину ризикової складовий, а також доходу кредитної установи від даної операції.

У статті 69 Федерального закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)» спеціально підкреслюється: «Іпотека чи будинку спорудження допускається тільки з одночасною іпотекою по тім же договорі земельної ділянки, на якому знаходиться цей чи будинок спорудження, або частини ділянки, що функціонально забезпечує об'єкт, що закладається, або приналежного заставнику права оренди цієї чи ділянки його відповідної частини». Даним законом усуваються багато юридичних складностей, що виникали на практиці при окремій заставі будинків і споруджень без визначення статусу прав на земельні ділянки, що знаходяться, як правило, у муніципальній власності.

Страхова вартість - грошова сума, на яку можуть бути застраховані елементи нерухомості, що руйнуються, розрахована відповідно до методик, використовуваними в сфері державного і приватного страхування. Заснована на принципі чи заміщення відтворення з урахуванням накопиченого зносу об'єктів нерухомості, підданих ризику знищення. Розраховується як залишкова вартість заміщення. Вартість заміщення являє собою оцінку сукупних витрат на відновлення об'єкта нерухомості в сформованих ринкових умовах.

На практиці страхуються земельні ділянки з будинками і чи спорудженнями, що частіше, тільки будівлі. У багатьох розвитих країнах широке поширення одержало страхування сільськогосподарських земель від екологічного забруднення, ерозії ґрунту і зниження її родючості.

Ринкова вартість оренди (орендна вартість) - величина орендної плати, за якої може бути зданий в оренду об'єкт нерухомості на дату оцінки при типових ринкових умовах, тобто якщо:

• на дату оцінки об'єкт не зайнятий і готовий до здачі в оренду на умовах конкурентного ринку, а орендодавець і орендар досить інформовані про характеристики об'єкта і діють розумно і без примуса;

• період експозиції об'єкта нерухомості достатній для того, щоб банк був доступний для потенційних орендарів, а також для узгодження величини орендної плати, висновку договору про оренду й інших умов, необхідних для здачі об'єкта в оренду;

• стан ринку, динаміка ставок орендної плати й інших умов є типовими на дату оцінки вартості оренди, тобто не є надмірно обтяжними чи вигідними для оренди такого типу і даного виду нерухомості;

• при визначенні вартості оренди не враховуються пропозиції завищених (занижених) орендних ставок потенційним орендарем, що має особливий інтерес до даного об'єкта нерухомості, а також знаходиться в родинних чи ділових зв'язках з орендодавцем.