Сторінка
3

Досвід іпотечного кредитування у розвинених країнах та можливості його застосування в Україні

Україні необхідно перейняти досвід залучення дешевих коштів для фінансування операцій на іпотечному ринку. За кордоном фінансуються іпотечні кредити за рахунок кількох дже­рел: по-перше, за рахунок депозитів (у США цей спосіб був основним аж до 80-х років ми­нулого сто­ліття); по-друге, випуск корпоративних облігацій та вихід з ними на світовий та євро­­пейські ри­нки. По-третє, випуск іпотечних цінних паперів (у розвинених країнах світу зас­­тосування да­ного інструменту знаходиться на високому рівні і врегульовано законодавчо). Сьо­годні в Ук­раїні відсоткові ставки по депозитах знаходяться на високому рівні (10–12 % у ва­люті і 17–19 % у гривні), тому здешевлення іпотечних кредитів найближчим часом очікувати не потрібно. Ка­пітал, який залучається за допомогою корпоративних облігацій, також не досить де­шевий, що спричинено багатьма факторами, один з них – суверенний рейтинг України. По­трібно зо­середити основні сили на створенні дієвого механізму функціонування ринку цінних паперів, як, наприклад, у США, Німеччині. Українські банки і торговці цінними паперами вва­жають, що іпотечні облігації швидко розкуплять страхові компанії і недержавні пенсійні фон­ди. Привабливість іпотечних облігацій для інвесторів зумовлена тим, що вони забезпечені пул­ом (набором) заставних за кредитами, а отже, платежі за ними гарантовані нерухомістю [1]. Проте, щоб захист покупців іпотечних облігацій не був лише формальністю, цей механізм має бути чітко прописаний у законодавстві. На думку багатьох фахівців, Закон ”Про іпотечне кре­дитування, операції з консолідованим боргом та іпотечні сертифікати” став кроком назад у законодавчому розвитку іпотеки. Тому вони вважають за необхідне якомога швидше при­й­ня­ти законопроект ”Про іпотечні цінні папери”, що знаходиться в парламенті.

Однак іпотечні цінні папери можуть і не знизити ціну іпотечних ресурсів. Частково вирішити цю проблему може рефінансування кредитів в установах другого рівня. Величезний досвід у цій сфері має США. Саме там вперше з’явилася дворівнева система кредитування під заставу не­рухомого майна (іпотечні корпорації другого рівня: Джинни Мей, Фанні Мей і Фредді Мак). Суть рефінансування полягає у тому, що учасник першого рівня іпотечного ринку про­дає іпотечний кредит спеціалізованій установі другого рівня. Така установа (іпотечна ком­панія) викуповує у банків права за заставними, залишаючи за ними обслуговування кре­ди­тів і відповідальність за дефолт. Прикладом цього є успішне перейняття такого досвіду Ма­лайзією. Україна також починає створювати дворівневу систему іпотеки. Уже узгоджено пи­тання зі створення державної іпотечної компанії, яка займатиметься рефінансуванням бан­ківських установ за іпотечними операціями.

Функціонування у Німеччині системи позиково-ощадних кас є досить успішним. Вони є аль­тернативою американській іпотечній моделі. Сьогодні запровадити таку модель іпотечного кре­дитування намагаються Росія і Казахстан. Для нашої країни вона також є деякою аль­те­р­на­ти­вою. Але, на нашу думку, потрібно синтезувати, при цьому правильно структурувавши і ада­птувавши до національних особливостей, американську і німецьку модель.

Певний інтерес для України може становити досвід країн, що реформуються. Законодавство По­льщі та Угорщини, як і німецьке, зорієнтоване на створення спеціалізованих іпотечних бан­ків. Те, що спеціалізація може стати важливим чинником успіху, демонструє ПроКредитБанк. В Україні ПроКредитБанк було задумано як спеціалізовану банківську установу, діяльність якої сфокусовано на надання мікрокредитів. Сьогодні це зрозуміли й гравці, які хочуть міцно за­кріпити свої позиції на іпотечному ринку України. Українські банкіри уже почали створювати спе­ціалізовані фінансово-кредитні установи, які займатимуться винятково наданням кредиту під­ заставу нерухомого майна. Наприклад, іпотечний центр Укрсиббанку, створений у 2004 ро­ці, проводить оформлення кредитів на придбання нерухомості й надає послуги, що су­про­воджують придбання житла (юридичний, нотаріальний, ріелтерський і страховий супровід). А щодо створення спеціалізованого іпотечного банку, то він з’явиться найближчим часом. Йо­го планує створити венчурний фонд WNISEF. Необхідні документи уже подано до НБУ, а по­чаток діяльності Міжнародного іпотечного банку заплановано на листопад 2004 року [2].

Цікавим є також існування в закордонній практиці так званої “стіни захисту”. Зокрема, за­конодавство Словаччини і Чехії передбачає її застосування всіма банками, які займаються іпо­течним кредитуванням. “Стіна захисту” означає чітке відокремлення всередині банку ак­ти­вів, пасивів і всіх операцій, пов’язаних з іпотекою, від інших видів його діяльності. Враховуючи це, українське законодавство повинно чітко визначити, хто може займатися іпотечною ді­яль­ністю в Україні і як саме цю діяльність він здійснюватиме. На початковому етапі становлення іпо­теки це могли б бути універсальні комерційні банки та інші фінансово-кредитні установи, що відповідатимуть визначеним законом вимогам, отримають спеціальну ліцензію і під­ля­га­ти­муть особливому державному нагляду в частині емісії іпотечних облігацій. Обов’язковою умо­вою їх діяльності повинна стати “стіна захисту”.

Інститут довірених осіб передбачений законодавством багатьох країн. У таких країнах кож­­ний іпотечний банк повинен мати довірену особу, яка призначається органами банківського на­гляду і є частиною системи такого нагляду.