Сторінка
1

Основи організації іпотечного ринку житла у трансформаційній економіці країни

План

1. Основи організації іпотечного ринку житла у трансформаційній економіці країни

2. Фінансові відносини як елемент організації іпотечного ринку житла

3. Механізми однорівневої та дворівневої моделей вторинного іпотечного ринку

1. Основи організації іпотечного ринку житла у трансформаційній економіці країни

Іпотечний ринок житла має свою організацію. Є різні моделі іпотечного ринку, різні схеми іпотечного кредитування. Є первин­ний і вторинний іпотечні ринки житла. Кожна з країн сформувала національну модель іпотечного ринку, якій властива відповідна організація. Не існує однотипних моделей організації іпотечного ринку, властивих для усіх країн. Нині здійснюються спроби щодо створення уніфікованої моделі організації іпотечного ринку в рам­ках Європейського Союзу.

Теоретично обґрунтованою є постановка питання про віднай­дення спільних, закономірних рис, властивих для усіх моделей організації іпотечного ринку. Виявлення таких загальних характе­ристик організації іпотечного ринку житла має важливе прикладне значення для розвитку цього ринку в країнах перехідної економі­ки, зокрема в Україні.

Аналіз зарубіжного досвіду розвитку іпотечних ринків житла дозволяє виявити характерні риси організації іпотечного ринку житла.

Закономірними складовими організації іпотечного ринку житла є: система правових норм, що регламентують відносини на цьому ринку, стандарти та правила іпотечного кредитування, органи державного регулювання, органи місцевого самоврядування, саморегулівні організації, інститути та інструменти ринку, а також фінансові відносини, в які вступають учасники цього ринку.

Розглянемо роль та значення окремих складових організації іпотечного ринку житла більш детально.

2. Фінансові відносини як елемент організації іпотечного ринку житла

Іпотечний ринок являє собою складну багаторівневу систему відносин. Важливим сегментом економічних відносин є фінансові відносини, що виникають на іпотечному ринку житла. Суб'єктами цих відносин є держава, місцеве самоврядування, кредитори, інве­стори, саморегулівні організації, різноманітні фінансові посеред­ники, суб'єкти ринку, що здійснюють його інформаційно-аналі­тичне забезпечення, та суб'єкти, що мінімізують ризики, пов'язані з діяльністю на цьому ринку, підрядники, інші суб'єкти підприєм­ницької діяльності.

Фінансові відносини між суб'єктами іпотечного ринку житла - це відносини з приводу купівлі-продажу житла в кредит під заста­ву цього житла, а також іншої нерухомості; страхування майнової відповідальності позичальника, його життя, а також на випадок втрати працездатності; відносини з приводу купівлі та продажу різноманітних фінансових інструментів, за допомогою яких здійс­нюється фінансування та рефінансування іпотечних кредитів; на­дання гарантій за цими інструментами та отримання доходу від власності на ці інструменти та інші майнові права; відносини з приводу реалізації заставленого майна у випадку неплатоспромож­ності позичальників; а також відносини державного стимулювання та державного фінансового регулювання інвестиційного спряму­вання заощаджень населення і заощаджень юридичних осіб та іпо­течного кредитування.

3. Механізми однорівневої та дворівневої моделей вторинного іпотечного ринку

Основними учасниками іпотечного ринку є:

- позичальник, що отримує кредит;

- кредитор (банк чи небанківська фінансова установа), що на­дає позичальнику кредит під заставу нерухомості;

- посередник - спеціалізована установа, що забезпечує залу­чення вільного капіталу для його подальшого реінвестування в іпотечні кредити;

- інвестори (в основному інституційні), які купують цінні па­пери, випущені на основі іпотечних кредитів.

Первинний іпотечний ринок визначається відносинами позича­льника і банку, а його інструментом є заставна.

Заставна оформлюється при наданні кредитною установою іпо­течного кредиту, якщо її випуск передбачено іпотечним догово­ром. У Фінансовому словнику А. Г. Загороднього [50] наведено таке визначення: «Заставна - це юридичний документ, що свідчить про заставу боржником належного йому нерухомого майна (землі, будівель, споруд). Заставна видається кредитору (особі, яка дала гроші в борг) і перебуває в нього до завершення розрахунків з боржником. У разі невчасної сплати боргу кредитор має право продати заставлене майно чи стати його власником. Заставну укладають у нотаріальній конторі і реєструють у кадастровій книзі».

Вимоги до форми та змісту заставної визначаються у законода­вчих і нормативних актах, які регулюють питання іпотечного кре­дитування та використання цінних паперів. Заставна складається в письмовій формі в одному примірнику на бланку стандартної фор­ми [10]. Крім назви та формулювання про зобов'язання боржника перед іпотекодержателем, заставна містить: реквізити іпотекодавця, елементи іпотечного договору, предмет іпотеки, реєстраційний номер, дату, місце реєстрації, підписи.

Вид заставної залежить від умов іпотечного кредиту та виду іпотеки, яка виступає забезпеченням цього кредиту.

Власник заставної має право до закінчення строку виконання іпотекодавцем зобов'язання за кредитом здійснювати операції зі своїми заставними шляхом залучення грошових коштів інших осіб, по-перше, через продаж заставної, по-друге, через передачу заставної у заставу, тобто використовувати з метою рефінансування, забезпечу­ючи тим самим виконання зобов'язань перед іншими кредиторами.

Перехід власності на заставну здійснюється шляхом індосамен­ту (передаточного напису). Особа, якій передана заставна, стає но­вим власником боргу і гарантуючих його зобов'язань. Така пере­дача повинна бути зареєстрована. Після повної виплати боргу за­кладна анулюється, тобто позичальнику повертаються всі права на нерухомість.

Первинний іпотечний ринок передбачає продаж заставної або передачу її у заставу. Крім цього, заставні можуть використовува­тися іпотечним кредитором як забезпечення емісії іпотечних облі­гацій або продажу пулу заставних при рефінансуванні [10]. При цьому виникають інструменти фондового ринку, тобто створюєть­ся вторинний іпотечний ринок. Інструментами цього ринку є цінні папери, забезпечені іпотечними кредитами.

Зміст вторинного іпотечного ринку становить ланцюжок: по­зичальник - банк-інвестор, це - однорівнева модель вторинного іпотечного ринку, або: позичальник - банк - посередник - інвес­тор - дворівнева модель вторинного іпотечного ринку.