Сторінка
1

Теоретичні засади функціонування ринку нерухомості

Проблематика становлення і розвитку ринку нерухомості України потребує подальшого наукового узагальнення, розробки та обґрунтування методичних і прикладних рекомендацій для підвищення ефективності його функціонування.

Ринок нерухомості постійно перебуває у центрі уваги науковців, проте в більшості випадків вони досліджують лише окремі аспекти проблеми. Необхідно зазначити праці таких зарубіжних та вітчизняних вчених як Дж. Фрідмана, Г. Харісона, С. Максимова, Г. Стерніка, М. Федотової, І. Геллера, О. Гриценко, О. Кащенко, А. Монченкова, В. Назарову, В. Прорвича та ін.

Ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків.

Суб'єктами ринку нерухомості є покупці, продавці та професійні учасники. Професійні учасники, у свою чергу, поділяються на: інституціональних, що представляють інтереси держави й діють від її імені, і неінституціональних учасників, що працюють на комерційній основі (підприємці, брокери, оцінювачі об'єктів нерухомості, фінансисти, девелопери, управителі нерухомістю та інші) [1].

Структура ринку нерухомості розглядається в комплексності методологічного, трансакційного, інже­нерно-технологічного, соціального підходів. Відповідно до методологічного підходу структура ринку нерухо­мі являє собою механізм підтримки економічної системи, базових ринко­вих принципів функціонування процесів утворення та споживання ко­рисних властивостей об'єктів нерухомості. Згідно з трансакційним підходом структура ринку нерухомості - це механізми доступу учасників ринку нерухомості до його ресурсів з найменшими затратами; цей підхід полягає у формуванні професійних норм і стандартів взаємовідносин учасників ринку нерухомості, що призводять до змен­шення витрат на всіх етапах. З точки зору інженерно-технологічного підходу, формування структури ринку нерухомості полягає в розробці та впровадженні стан­дартів об'єктів нерухомості всіх видів з метою їх купівлі-продажу, створення єдиного інформаційного простору ринку нерухомості, за­безпечення його прозорості, забезпечення законодавчого врегулю­вання діяльності на ринку нерухомості. І нарешті, відповідно до соціального підходу структура ринку нерухомості - це механізм вирішення соціальних завдань зі створення та споживан­ня корисних властивостей нерухомості [2].

Види ринкової нерухомості поділяються на первинні та вторинні. Первинний ринок житла пов'язаний із будівництвом і продажем нових будівель. Вторинний ринок житла - це операції, пов'язані з купівлею-продажем наявних житлових будівель. Кожний із ринків має свої об'єкти, суб'єкти, організаційну структуру, навколишнє середови­ще, джерела фінансування, які відображають ступінь соціально-еко­номічного розвитку країни, її національні, географічні, кліматичні особливості, спосіб і якість життя населення.

Дослідження регіональних процесів на ринку нерухомості доцільно ґрунтувати на пропонованій сегментації ринку за допомогою виділених класифікаційних критеріїв, до яких віднесені: функціональне призначення, відтворювальна функція, форма власності, міра готовності нерухомості до використання, територіальні межі ринку, місце операції з нерухомістю, спосіб продажу нерухомості, галузева приналежність нерухомості, види професійної діяльності на ринку. При цьому слід враховувати виділені чинники формування попиту і пропонування на об'єкти нерухомості, такі як: корисність, очікування, заміщення, залишкова продуктивність, внесок, збалансованість, оптимальність розміру, віддача, майнові права. А оскільки на попит і пропонування впливає зовнішнє оточення, то його вплив доцільно розглядати за видовими ознаками (фізичними, соціальними, економічними, політичними), а також на основі його рівневої класифікації (національне, регіональне, локальне).

Формування сучасного ринку нерухомості в Україні проходило декілька етапів: І етап - 1992-1995 рр. - через відповідне законодавство з питань приватизації державної власності починають складатись вихідні умови функціонування ринку; ІІ етап - 3 1995 року. Його основний зміст - активне функціонування первинного ринку і початок становлення вторинного ринку нерухомості [3, С. 11].

Дослідження процесів на ринку нерухомості України доцільно проводити з урахуванням таких особливих ознак, що пов'язані із становленням ринку в умовах перехідної економіки і визначаються як: регіональна різноманітність правового режиму нерухомості, невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини населення, відсутність достатньої інформації про споживчі характеристики нерухомості, нерівномірність розвитку окремих видів нерухомості, неможливість точних прогнозів зміни вартості нерухомості, невідповідність існуючого використання основної частини землі та будівель більш ефективному, переважання на ринку об'єктів приватної власності.

Література:

1. Завора Т. Ринок нерухомості та особливості його функціонування на загальнодержавному та регіональному рівнях в Україні // Економіст, № 10, 2006, С.40-43.

2. Економіка нерухомості: Підручник. А.М.Асаул, І.Б.Брижань, В.Я.Чевгакова. - К.: «Лібра», 2004. - 304.

3. Коваленко М.А., Радванська Л.М. Ринок нерухомості: фінансові аспекти. Навчальний посібник. - Херсон: ОЛДІ-плюс, 2002. - 160 с.