Сторінка
4

Нерухоме майно як об'єкт оцінки

– район міста.

3) Матриця порівняння

Після одержання даних про поточний стан цін на об'єкти порівняння необхідно зробити порівняння показників об'єкта оцінки й об’єктів порівняння.

Для цього складається матриця порівняння, що містить різницю значень показників об'єктів порівняння (ОС) і об'єкта оцінки (ОО).

4) Розрахунок вартості об'єкта оцінки

На підставі даних отриманих матриць робиться наступний розрахунок для визначення вартості об'єкта оцінки. Нормативна матриця порівняння містить відношення показників об'єктів порівняння до суми квадратів відхилення.

Потім з кожної ознаки необхідно одержати безрозмірні коефіцієнти порівняння.

У результаті розрахунку визначаються ваги коефіцієнтів, сума яких дорівнює одиниці (100 % вартості).

На підставі цих даних можна визначити вартість 1 м2 площі об'єкта оцінки, що розраховується (квартири).

Загальна сума прибутків від продажів, як правило, містить у собі прибутки від продажу всіх квартир (повної реалізації будинку). Для її визначення необхідно зробити обчислення за наступними формулами.

Вартість однієї квартири можна визначити формулою

S1кв = S1м2 * загальна площа.

Загальна сума прибутків від продажів може бути визначена формулою

S = S1кв * кількість квартир.

Як зазначено вище, даним методом можна розрахувати вартість жилого будинку, однак ця вартість буде загальною сумою прибутків від продажів, що повинна покрити всі накладні витрати, вартість будівництва, матеріалів тощо.

На підставі отриманих результатів здійснюється оцінка економічної ефективності будинку, за яким підраховується прибуток з обліком витрат матеріалів і часу.

Цей прибуток називається чистим прибутком.

Зрозуміло, метод ринкової екстракції для різнорідних об'єктів може бути застосований тільки за умови наявності існуючих аналогічних побудованих об'єктів. При не дотриманні цієї умови необхідно використовувати методи, що засновуються на кошторисній вартості і статті витрат.

Під час здійснення експертної оцінки об'єктів приватизації, які мають на балансі будівлі, споруди та інші приміщення, вихідними даними для здійснення оцінки будівель, споруд та інших приміщень можуть бути проектно-кошторисна документація на їх спорудження, дані бюро технічної інвентаризації, результати натурних обмірів.

Експертна оцінка будівель, споруд та приміщень може здійснюватися на підставі розрахунку вартості витрат на спорудження квадратного метра площі чи кубічного метра будівельного об'єму об'єкта-аналога з урахуванням коригуючих коефіцієнтів або шляхом кількісного аналізу прямих і непрямих витрат на спорудження аналогічного об'єкта.

Перелік документів для оцінки будинків і споруд:

Документи, що підтверджують право на об'єкт (власність, оренда і тощо) – свідоцтво про державну реєстрацію права, договір оренди. Якщо немає цих документів, то – договір купівлі-продажу, план приватизації, акти введення в експлуатацію завершеного будівництва і т.д.

Документи БТІ на об'єкт (технічні паспорти, довідки, плани).

Відомості про обтяження об'єкта оцінки правами інших осіб – сервітут, іпотека, довірче управління, оренда, арешт майна й інші обмеження щодо використання (якщо є).

Дані про фізичні границі об'єкта (копії геодезичного плану або карти з позначенням і описом місця розташування об'єкта).

Документи, що підтверджують право на земельну ділянку (власність, оренда, користування й ін.) – свідоцтво про державну реєстрацію права, договір оренди, ухвала про надання ділянки в користування тощо.

Дані про споруди, що входять до складу об'єкта.

Дані про майно (якщо таке є), яке не є нерухомим, але підлягає оцінці в складі останнього ( вбудоване устаткування, піднімальні пристрої і т.п.).

Цей перелік носить попередній характер і може бути скорочений або розширений залежно від виду об'єкта і після ознайомлення оцінювача з завданням на оцінку.

Висновки

Підвищення ефективності системи оподаткування в Україні має відбуватися шляхом пошуку найбільш надійних та стабільних джерел сплати податків, які не порушують господарські процеси як на мікро-, так і на макрорівнях.

Світова практика оподаткування свідчить про те, що нерухомість є одним з унікальних об’єктів, здатних забезпечити стабільний та прогнозований прибуток держави, ефективне використання виробничих і житлового фондів та створення сприятливих умов для інвестування в економіку.

У структурі майнових відносин нерухомість не тільки посідає важливе місце за обсягами матеріальних цінностей, а й впливає на умови існування всіх економічних суб’єктів. Жодне інше майно не має таких ознак рис, як візуальна наочність, постійність місцезнаходження, тривалість існування, державна реєстрація, що характерні для нерухомості. Усе це робить нерухоме майно ідеальним об’єктом оподаткування та джерелом поповнення бюджету.

У багатьох країнах накопичено багатий досвід оподаткування нерухомого майна. Світова практика уже виробила основні принципи.

Об’єктом оподаткування виступають земля, будинки й споруди, тобто таке майно, яке (на відміну від рухомого) порівняно легко виявити та ідентифікувати.

Основою для обчислення бази податку на нерухоме майно, найчастіше виступає ринкова вартість об’єктів, що стимулює їхнє економічно найраціональніше використання. Для визначення вартості об’єктів у разі оподаткування застосовується капітальна (акумулятивна) вартість об’єкта.

Список використаної літератури

1. Закон України "Про Державну програму приватизації". - Відомості Верховної Ради. - 2000. - N 33-34.