Сторінка
4

Структуризація та сегментація фінансового ринку

– будівлі.

2. За призначенням:

– вільні земельні ділянки під будівництво або для сільського господарства;

– природні комплекси для експлуатації;

– будівлі для житла;

– будівлі під офіси;

– інші будівлі.

3. За масштабом:

– земельні масиви;

– окремі земельні ділянки;

– комплекси будівель та споруд;

– багатоквартирний житловий будинок;

– одноквартирний житловий будинок;

– квартира;

– кімната.

4. За готовністю до використання:

– готові;

– ті, що потребують реконструкції чи капітального ремонту;

– незавершене будівництво.

У країнах з розвиненою ринковою економікою застосовується інша класифікація. Так, об’єкти нерухомості поділяються за категоріями А, Б та В.

До категорії А належить нерухомість, що використовується власником для ведення підприємницької діяльності. У свою чергу категорія А поділяється на декілька класів:

– спеціалізована нерухомість – нафтопереробні та хімічні заводи;

– неспеціалізована нерухомість – магазини, офіси, склади.

До категорії Б належить нерухомість, яка використовується для інвестицій. Особливістю є вид доходу у вигляді орендної плати, іпотеки або процентних доходів на закладні.

До категорії В належить нерухомість, що є надлишковою і не використовується для ведення бізнесу.Наведені вище підходи до класифікації нерухомого майна доповнюють один одного, бо побудовані за різними принципами. Класифікація, що застосовується у країнах з ринковою економікою, орієнтована на показники дохідності нерухомого майна, в той час як класифікація, запропонована у праці В.В. Григор’єва «Оцінка об’єктів нерухомості», побудована без урахування принципу дохідності та відображає зовнішні фактори, що відрізняють об’єкти нерухомості один від одного.

Нерухомість як виробниче благо є формою існування капіталу, а нерухомість споживчого призначення виступає функцією доходу. У кожній країні існує своя особлива класифікація нерухомості з метою оподаткування. Так, наприклад, у США вся нерухомість поділяється на виробничу, інвестиційну, споживчу та спекулятивну. Щодо кожного з видів складається особлива система вилучення податків. У Німеччині в системі оподаткування майна спеціально виділяється податок на нерухоме майно юридичних і фізичних осіб.

Наведені визначення та підходи до класифікації нерухомості дозволяють чітко визначити об’єкт дослідження або оцінки, спростити розробку методології оцінки різних об’єктів нерухомого майна та різних секторів ринку нерухомості.

Для характеристики ринку нерухомості застосовують різні показники. Взагалі, у сучасній фінансовій науці не існує якоїсь загальновизначеної величини, яка б характеризувала вартість інвестиційних активів. Тому для оцінки використовуються різні економічні показники. Так, для оцінки величини ринку американської нерухомості у 70-их роках застосовувався спосіб порівняння невиплачених іпотечних боргових зобов’язань з іншими борговими зобов’язаннями (облігаціями тощо). Другим показником, що характеризує розміри вартості нерухомості, американські економісти вважають вартість нового будівництва. Активність пенсійного фонду США на ринку нерухомості призвела до зростання інтересу банківських установ до кредитування проектів, пов’язаних з новим будівництвом, бо в особі пенсійних фондів для комерційних банків з’явився платоспроможний інвестор. Діяльність пенсійного фонду на ринку нерухомості визначила новий напрям в інвестуванні вільного капіталу й іншим стратегічним інвесторам. При формуванні інвестиційних портфелів інвестори розглядають нерухомість як один із засобів диверсифікації інвестиційного ризику. Крім того, особливості інвестиційного ринку дозволяють таким інституціональним інвесторам, як пенсійні фонди, використовувати недоліки ринку нерухомості – низьку ліквідність. Така характеристика ліквідності цього ринку фактично позбавляє можливості участі у ньому інвесторів з короткотерміновими перспективами, які спрямовані на отримання спекулятивного доходу.

У ринковій економіці нерухомість є досить привабливим фінансовим активом. Це підтверджують розміри ставок дохідності за різними видами активів.

Порівняно з рівнем дохідності облігацій та акцій, нерухомість не демонструє рекордних показників. Проте на відміну від акцій та облігацій, кожен рік протягом періоду, що досліджується, нерухомість давала позитивні реальні ставки дохідності, окрім одного року (1974).

Точно оцінити інвестиційні активи, які існують в економіці, неможливо. Проте можна стверджувати, що нерухомість, тобто земля та все, що на ній знаходиться, займає найбільшу частину світового «портфеля» багатства та є одним з найпривабливіших фінансових активів, вартість якого постійно зростає. Особливо це характерно для вартості земельних ресурсів.

Таблиця 1

Показники ставок дохідності за акціями, облігаціями, нерухомістю порівняно з рівнем інфляції у 1971 – 1989 роках (станом на 31.12.89)