Сторінка
2

Інфраструктура ринку фінансових послуг

Статистичний аналіз ринку житла припускає вивчення структури продавців і покупців. Продавцями на первинному ринку виступають поодинокі фірми і муніципальні власті. На вторинному ринку продавцями є рієлторські фірми, фізичні особи, що прагнуть покращити своє житлове або матеріальне положення, особи, що емігрують. На вторинному ринку житла виділяється орендний сектор. Надання житла в оренду практикується як приватними власниками, так і муніципальною владою. Покупцями житла виступають рієлторські фірми, юридичні та фізичні особи. Юридичні особи купують або орендують житло для своїх співробітників у якості гостьового або під офіс.

Окрім продавців і покупців, інфраструктуру ринку житла утворять агентства з нерухомості (рієлторські фірми), оцінники житла, банки, що займаються кредитуванням та фінансуванням житлового будівництва, кредитуванням купівлі житла й іпотечними операціями, юристи, що спеціалізуються на операціях з нерухомістю, страхові компанії, інформаційні (в тому числі – рекламні) структури. Сьогодні єдиним джерелом інформації про ринкові ціни житла є масові дані щодо пропозиції житла на продаж. Саме ними користуються державні структури, що діють на ринку житла; будівельні підприємства, які працюють на первинному ринку житла; рієлтери. Рієлторські структури або біржі систематизують інформацію та створюють електронні банки даних про первинний і вторинний ринки житла. Найбільшим банком даних пропозиції житла для продажу в Україні є Банк комп’ютерної мережі нерухомості Києва, яка була створена агентством нерухомого майна «Янус» у 1996 році. Зведена інформація про ситуацію в сфері житла забезпечує прозорість ринку житла, що сприяє його становленню і функціонуванню.

У власному розвитку український ринок пройшов певні етапи. Серед них основними потрібно вважати такі, як формування первинного та вторинного ринку житла, ринку комерційної нерухомості, початок формування ринку землі, що був покладений Указом Президента України «Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення». З метою приблизної оцінки вартості ринку нерухомості можна використати експертні дані. Так, згідно з оцінками рієлтерів (Бізнес. – 1999.– № 20. – С.52) в Україні за 1996 рік було укладено 487,5 тис. угод на суму 8 775 млн. грн. (офіційно зареєстрованих). У 1997 році було укладено 446 тис. договорів на суму 8 028 млн. грн. У 1998 році – 430 тис. угод на загальну суму 7 740 млн. грн.

Іншим джерелом інформації про вартість комерційної нерухомості є дані про операції з нерухомим майном, що проведені на універсальних біржах України. Так, за даними роботи бірж на ринку нерухомості, у 1998 році (Бізнес. –1999. – № 12. – С. 47) на українських біржах було укладено близько 70,5 тис. угод на загальну суму 1 245,9 млн. грн., при цьому слід зауважити, що на біржі укладається лише 16,4 % від усіх угод із нерухомістю, близько 83,6 % припадає на угоди, які реєструються нотаріально, за межами біржі. Останнім часом набирає обертів первинний ринок земель несільськогосподарського призначення. Так, станом на 1.09.99 (Сегодня. – 1999. – № 171.– 426 с.) більше ніж 1000 українських підприємств викупили земельні ділянки несільськогосподарського призначення. У 23 регіонах України були продані ділянки на суму 20 млн. грн. За експертними оцінками, від продажу землі Україна «теоретично» може отримати до 7 млрд. грн. доходу.

Навіть наведені дані дають змогу зробити висновок про значний рух капіталів на ринку нерухомості. При цьому слід враховувати те, що наведені дані стосуються, насамперед, ринку житла, а також те, що вони не відображають руху прихованих капіталів на ринку нерухомості.

На сучасному етапі в регіонах України спостерігається певний інформаційний вакуум щодо цін на ринку житла; їх динаміки; дохідності житла як фінансового інструмента. Очевидною є необхідність удосконалення регіональної інфраструктури первинного і вторинного ринку нерухомості. Воно повинне бути пов’язане з її легалізацією в Україні.

При стимулюванні розвитку інфраструктури цього сегмента фінансового ринку центральні органи влади та органи самоврядування в регіонах повинні керуватись наступними положеннями: податки на операції з нерухомістю поповнюють дохідну частину місцевих бюджетів; деякі фінансові установи страхують як саме нерухоме майно, так і операції з ним (тобто розвиток ринку нерухомості корелює з розвитком страхового ринку); державні органи контролю матимуть можливість відслідковувати великі суми «тіньового» капіталу в регіонах, що активно “відмивається” на нині діючому (так званому) ринку нерухомості; під заставу нерухомого майна банки надають кредити (так звана іпотека, що широко розповсюджена в країнах з ринковою економікою); вкладення коштів у нерухоме майно є одним із фінансових інструментів, який має свою дохідність і може приваблювати (враховуючи недовіру до інших ринкових інститутів) як юридичних, так і фізичних осіб.

Література:

1. Конституція України.

2. Закон України «Про цінні папери та фондову біржу» від 18.06.91.

3. Зміни та доповнення до Закону України «Про цінні папери та фондову біржу» від 10.09.97.

4. Закон України «Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні» від 30.10.96.

5. Указ Президента України «Про безпосереднє залучення УФБ до приватизаційних процесів» від 1995 року.

6. Закон України «Про банки та банківську діяльність» від 1991 року.

7. Закон України «Про власність» від 07.02.91 № 697-ХІІ.

8. Закон України «Про заставу» від 2.10.92 № 2654-ХІІ.

9. Закон України «Про страхування». – К.: Парламент, 1998. – 37 с.

10. Земельні відносини в Україні: Законодав. акти і нормат. док. / Упоряд. Л. Новаковський та ін.; Держ. ком. України по земел. ресурсах. – К.: Урожай, 1998.

11. Закон України «Про збори на обов’язкове пенсійне страхування» від 26.06.97 р. № 400 - ВР.

12. Закон України «Про збори на обов’язкове соціальне страхування.» від 26.06.97 р. № 402 - ВР.

13. Постанова Кабінету Міністрів України «Про випуск облігацій внутрішньої державної позики 1998 року» від 6.04.98 р. № 463.

14. Постанова КМУ «Про затвердження Правил виготовлення і використання вексельних бланків» від 10.09.92 № 528-92 п.

15. Азаров М. Янчуков В. Регіональна система масових електронних платежів // Вісник НБУ. – 1998. – № 10. – С. 49.

16. Адамик Б.П. Мінімальні резервні вимоги як інструмент грошово-кредитного регулювання // Фінанси України. – 1998. – № 1. – С. 37 – 42.