Сторінка
1

Іпотечні цінні папери як інструмент рефінансування діяльності кредиторів

У світовій практиці надання позик під нерухомість завжди давало банкам стабільний прибуток за порівняно невеликих ризиків. Метою побудови сучасної системи іпотечного кредитування в Україні є створення ефективних механізмів залучення довгострокових фінансових ресурсів в фінансово-кредитну сферу та забезпечення функціонування ринку довгострокового іпотечного кредитування із застосуванням сучасної ринкової інфраструктури та фінансових інструментів. Суттєві зміни в законодавчому полі регулювання в останні роки сприяли динамічному розвиткові ринку іпотечного кредитування в Україні. Обсяг наданих іпотечних кредитів на кінець 2005р. досяг 10 млрд грн, що вдвічі перевищує показники попереднього року і становить близько 7% у загальному кредитному портфелі комерційних банків або 1,5% ВВП.

Проте широкому впровадженню іпотеки в Україні перешкоджає насамперед відсутність у комерційних банків довгострокових і дешевих кредитних ресурсів - депозити беруться на один-два роки, а іпотечні кредити надаються на 20-30 років. Одним із шляхів залучення ресурсів на довгостроковій основі є сек'юритизація іпотечних кредитів, тобто трансформація їх в цінні папери та подальший продаж на ринку цінних паперів. Законом України «Про іпотеку» визначено можливості рефінансування з використанням заставних, а прийнятим у грудні 2005 року Законом України „Про іпотечні облігації» - правові засади випуску та обігу іпотечних облігацій, вимоги до їх іпотечного покриття, а також особливості державного регулювання і нагляду у цій сфері. Іпотечна облігація є іменним цінним папером, що засвідчує внесення грошових коштів її власником і підтверджує зобов'язання емітента відшкодувати йому номінальну вартість цієї облігації та грошового доходу, а в разі невиконання емітентом зобов'язань за іпотечною облігацією надає її власнику право задовольнити свою вимогу за рахунок іпотечного покриття.

Закон передбачає два види облігацій: звичайні іпотечні облігації, що є інструментами однорівневого іпотечного ринку (європейська модель іпотечного кредитування) та структуровані іпотечні облігації, що є інструментами дворівневого іпотечного ринку (американська модель іпотечного кредитування).

Емітентом структурованих іпотечних облігацій може бути виключно спеціалізована іпотечна установа ( Державна іпотечна установа створена Постановою № 1715 Кабінету Міністрів від 23 грудня 2004р.), яка буде виконувати свої зобов'язання виключно за рахунок приналежного їй іпотечного покриття, на відміну від емітентів звичайних іпотечних облігацій, що можуть робити це і за рахунок будь-якого іншого майна. Проте ДІУ незабаром перестане бути монополістом на ринку іпотечних облігацій, тому що вже почали з'являтися приватні іпотечні компанії - наприкінці 2005 року казахський банк "Тураналем" зареєстрував в Україні іпотечну компанію "Бта-іпотека".

Новий інструмент дозволить іпотечним компаніям залучати кошти для рефінансування комерційних банків, які надають іпотечні кредити населенню. Надійність облігацій забезпечать договори іпотеки: банки, одержуючи рефінансування, передаватимуть іпотечної компанії права вимоги по виданих кредитах. Уведення в обіг іпотечних облігацій призведе до істотного зниження ризику ліквідності іпотечних кредиторів і, як наслідок, сприятиме збільшенню строків іпотечного кредитування та зменшенню процентних ставок по кредитах.

Покупцями облігацій у першу чергу повинні стати недержавні пенсійні фонди й компанії по страхуванню життя. Вони зможуть використати іпотечні облігації для формування своїх резервів. У той же час, щоб залучити страховиків, іпотечні облігації повинні бути більш дохідними, ніж банківські депозити. За оцінками експертів, найменша прибутковість іпотечних облігацій, що зацікавить страхові компанії, становить не менш 10-14% річних.

Першим в 2006 році планує здійснити пілотний проект випуску іпотечних облігацій Міжнародний іпотечний банк.

Поширення застосування іпотечних облігацій стримується передусім нерозвиненістю фондового ринку України в цілому. За даними ДКЦПФР за 2005 рік загальний обсяг торгів цінними паперами на організованому ринку України склав лише 14,7 млрд грн.

На сучасному етапі розвитку для ефективного впровадження іпотечних облігацій в обіг було б доцільно за підтримкою держави створити торгову інформаційну систему, спеціалізовану виключно на іпотечних цінних паперах.

Наступним кроком мало б стати введення в обіг схем, альтернативних класичній сек'юритизації. Їх основним інноваційним підходом є відмова від продажу активів спеціалізованій іпотечній установі - вони залишаються на балансі банку. Голо­вну роль в цьому процесі відіграють кредитні деривативи, як інструмент хеджування ризиків. Техніка, за якої ак­тиви залишаються на балансі першого власника, отримала назву синтетичної сек'юритизації. Кредитні ризики активів передаються спеціалізованій іпотечній установі за допомогою викорис­тання дефолтних свопів (credit default swaps) або облігацій, які аб­сорбують кредитні ризики - кредитних нот (credit linked notes). Таким чином банки отримали б можливість уникнути проблем, пов'язаних з продажем активів, рефінансувати видані кредити та звільнитися від вимог до достатності капіталу.

Звичайно, потрібен певний час, щоб ці механізми запрацювали на практиці. Реальний розвиток ринку іпотечних цінних паперів відбудеться не раніше другої половини 2006 - початку 2007 року. Очевидно, що, поки система не буде відпрацьована, вона не стане вигідною й надійною для більшості громадян. Обнадіює те, що держава приділяє все більше уваги розвиткові іпотечного кредитування. У цілому, для того, щоб система іпотечного кредитування в Україні ефективно функціонувала, необхідні три умови: наявність "довгих" грошей, стабільна макроекономічна ситуація в країні й ефективна законодавча база. Таким чином, якщо вдасться збалансувати всі складові - створити ринок цінних паперів, упорядкувати законодавство, залучити інвесторів, - то найближчим часом у населення з'явиться можливість одержати іпотечний кредит на набагато привабливіших і доступніших умовах.