Сторінка
2

Іпотечний кредит як засіб довгострокового фінансування промислових підприємств

- надання банками довгострокових кредитів (на 5-15 років) на інвестиції у фізичні (реальні), а також в оборотні і нематеріальні активи;

- однією з обов'язкових умов промислового іпотечного кредиту повинно бути укладання договору страхування відповідальності за невиконання зобов'язань перед кредитором і договору про майнове страхування на весь термін дії кредитного договору.

Використання іпотечного кредитування має в промисловій сфері досить серйозні перспективи. Його потенціал у тому, що підприємства мають потребу в оборотних коштах. Крім цього, виникаюча конкурентна боротьба змушує керівництво підприємств постійно вишукувати ресурси на технічну модернізацію і переозброєння. Найбільш перспективними напрямками кредитування є інвестиції в основний капітал і витрати на капітальний ремонт, а також у приріст запасів матеріальних оборотних коштів.

Як показує експертний аналіз балансової і ринкової вартості підприємств, у даний час спостерігається явне перевищення балансової вартості над ринковою. Отже, при видачі іпотечного кредиту повинна передувати ринкова оцінка незалежним оцінювачем вартості підприємства як майнового господарського комплексу. Саме ця оцінка і повинна бути покладена в основу визначення суми передбачуваного промислового іпотечного кредиту.

Іпотечне кредитування є економічно привабливим і для держави, і для підприємств реального сектора економіки. У цьому випадку іпотека може бути використана:

- як механізм створення і залучення додаткових коштів для підтримки і розвитку матеріального виробництва;

- як додатковий інструмент забезпечення і стимулювання обороту і перерозподілу майна в тому випадку, коли інші способи (наприклад, купівля-продаж) юридично неможливі або економічно недоцільні;

- для створення багаторівневого фіктивного капіталу у вигляді заставних, похідних іпотечних цінних паперів та ін.

Майнові інтереси заставників-підприємств спрямовані на максимізацію обсягу залучених дешевих фінансових ресурсів на одиницю оцінної вартості закладеної нерухомості. З іншого боку, суспільство в особі держави зацікавлено в розумній капіталізації національного нерухомого майна, у прискоренні обороту вкладеного капіталу, у ліквідації розриву між фінансовим і виробничим капіталами, у неінфляційних методах підтримки виробництва, а також у поповненні доходної частини державного бюджету.

Договір іпотеки є по суті довгостроковою програмою погоджених зусиль учасників договору по задоволенню взаємовигідних інтересів. Іншими словами, іпотечне кредитування підприємств можна розглядати як довгострокові інвестиції заставоутримувача в нерухомість заставника. Для кредитора це довгострокове одержання доходу на позичені гроші (до того ж забезпечені нерухомістю), а для позичальника - практично єдина можливість одержати недорогий довгостроковий інвестиційний кредит на розвиток свого підприємства.

Основною відмінністю (і перевагою) іпотеки від звичайного договору застави є те, що закладене майно (у даному випадку - підприємство) залишається в розпорядженні заставника. Це дозволяє власникові підприємства повною мірою використовувати свої виробничі і підприємницькі здібності для сплати всіх боргів за отриманий кредит, а також розвивати й удосконалювати виробництво. Підприємство як предмет застави тут означає весь майновий комплекс, включаючи права вимоги.

Як правило, при підготовці висновку про можливості видачі іпотечного кредиту підприємству спеціальний підрозділ банку (або департамент економічної політики міста або регіону) жадає від потенційного заставника подання таких документів:

- листа-клопотання;

- бізнес-плану, техніко-економічного обґрунтування проекту;

- установчих документів;

- копій фінансових звітів;

- інвестиційного паспорта;

- висновку аудитора (для діючих підприємств);

- довідки про майно і права позичальника.

Перевірка поданих документів і оцінка вартості об'єкта застави (термін - приблизно 1 місяць) дозволяють скласти висновок про доцільність реалізації і можливості заставного забезпечення. До основних критеріїв добору проектів належать: соціальна й економічна значимість проекту, його економічна ефективність (терміни реалізації, окупності, розмір прибутку і т.п.), наявність в одержувача кредиту майна і майнових прав, достатніх для застави вартості.

Слід зазначити, що у ролі заставника може виступати не тільки самостійна юридична особа (організація, що здійснює проект), але й адміністрація (міста, району, регіону). У цьому випадку предметом застави буде майно зі спеціально створеного заставного фонду. У Росії, наприклад, при укладенні угоди заставного кредитування передбачається одночасно укладати також договір страхування майна за рахунок заставника, внаслідок чого він одержує поліс титульного страхування (містить дані про право власності на об'єкт і гарантує реалізацію заставного права) і поліс ризикового страхування. Така угода підлягає обов'язковій державній реєстрації і нотаріальному засвідченню.

Одним з вирішальних напрямків розвитку української економіки є збільшення частки вироблюваного ВВП малими підприємствами. Саме малі підприємства, що не вимагають великих стартових інвестицій і працюють з високою оборотністю ресурсів, здатні найшвидше й найбільш ощадливо вирішувати проблеми реструктуризації частини економіки, формування і насичення ринку споживчих товарів.